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关于印发《抚顺市财政支出绩效评价管理办法(试行)》的通知

时间:2024-07-06 18:52:43 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9925
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关于印发《抚顺市财政支出绩效评价管理办法(试行)》的通知

辽宁省抚顺市人民政府办公厅


抚政办发[2006]66号


关于印发《抚顺市财政支出绩效评价管理办法(试行)》的通知





市政府各部门,各有关单位:

经市政府同意,现将《抚顺市财政支出绩效评价管理办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。

财政支出绩效评价是通过建立科学规范的评价体系,对财政资金使用绩效进行客观、公正的评价,并将评价结果作为预算分配的重要依据,以提高财政资金使用规范性、安全性和有效性的一种财政支出管理办法。

实行财政支出绩效评价,对于树立和落实科学发展观,预防和惩治腐败,推进依法理财,促进社会经济协调发展具有重要意义。各部门、各单位要高度重视财政绩效评价工作,统一思想、加强领导、落实责任,积极配合市财政部门做好财政支出评价工作。要按照“统一组织、分级实施、先易后难、由点及面”的原则,以项目支出绩效评价和部分事业单位财政支出整体绩效评价为切入点,选择具有代表性的项目或单位开展试点,逐步建立和完善财政绩效评价运行体系。

财政部门要高度重视财政支出绩效评价结果的应用,把绩效评价结果作为安排下年度部门预算的重要依据,优化财政资源配置,调整支出结构。对各部门、各有关单位绩效评价的结果,要在一定范围内公布,以发挥激励、约束作用,引导各部门和有关单位科学合理地使用财政资金。







二〇〇六年九月二十四日



抚顺市财政支出绩效评价管理办法



(试行)



第一章 总则

第一条 为进一步完善市级财政预算管理制度,提高财政资金的使用效率和效益,根据《中华人民共和国预算法》、《中央部门预算支出绩效考评管理办法(试行)》、《辽宁省财政专项资金绩效评价工作规程(试行)》、《抚顺市预算审批监督条例》及国家、省、市有关财务的规章制度,制定本办法。

第二条 本办法所称财政支出绩效评价是指运用科学、规范的评价方法,按照一定的指标体系,对部门和单位财政支出的合理性、有效性进行综合分析和评价。

第三条 本办法所称部门和单位指与市财政直接发生预算拨款关系的政府机关,企、事业单位和社会团体。

第四条 绩效评价的范围为纳入市本级部门预算管理的财政性资金,包括财政预算内资金、预算外资金和其他资金。

第五条 绩效评价遵循以下原则:

(一)科学规范的原则。

(二)资金使用效益评价和使用效率评价结合的原则。

(三)定性分析与定量分析结合的原则。

第六条 绩效评价的基本依据:

(一)财政财务管理和部门行业管理的法律、法规、规章和规范性文件;

(二)部门(单位)发展规划、绩效目标;

(三)预算安排、申请和分配财政资金的相关文件,包括预算批复、项目或财政资金申报书、立项评估报告及批复等文件;

(四)预算执行或决算报告、财务信息、统计报表等;

(五)项目年度报告、竣工验收报告:

(六)审计报告以及其他相关资料。

第二章 绩效评价的内容和方法

第七条 绩效评价可对部门和单位财政支出实施整体绩效评价,也可对部门和单位特定项目支出实施项目绩效评价。

第八条 绩效评价的基本内容包括:绩效目标的合理性以及完成情况,为完成绩效目标安排的财政资金的使用情况和财务管理状况,为实现绩效目标采取的措施、办法,财政支出所产生的经济效益、社会效益和对可持续发展的影响等。

第九条 绩效评价的评价方法有:

(一)比较法,指通过对绩效目标与绩效结果、历史情况和实际执行情况、不同部门和地区同类支出的比较,综合分析评价绩效目标完成情况的方法。

(二)因素分析法,指通过列举所有影响收益及成本的内外因素,综合分析评价绩效目标完成情况的方法。

(三)成本效益分析法,是指对一定时期内的支出与效益进行对比分析,评价绩效目标完成情况的方法。

(四)公众评价法,指对无法直接利用指标计量其效益的支出,通过专家评估、公众问卷及抽样调查,对各项绩效评价内容完成情况打分,并根据分值评价绩效目标完成情况的方法。

(五)财政部门制定的其它方法。

第三章 绩效评价的指标与标准

第十条 绩效评价指标的设定应遵循以下原则:

(一)相关性原则,即选定的绩效评价指标与评价对象的绩效目标有直接的联系。

(二)经济性原则,即绩效评价指标的选定要考虑现实条件和可操作性,数据的获得应符合成本效益原则,在合理成本的基础上实行评价。

(三)可比性原则,即对具有相似目的的工作选定共同的绩效评价指标,保证评价结果的可比性。

(四)重要性原则,即对绩效评价指标在整个评价工作中的地位和作用进行筛选,选择最具代表性、最能反映评价要求的绩效评价指标。

第十一条 绩效评价指标可分为基本指标和具体指标。基本指标包括绩效目标完成情况、预算执行情况、财务管理状况、经济和社会效益、资产的配置和使用情况等,适用于所有财政支出绩效评价对象,由市财政局统一制定;具体指标是针对部门和行业特点确定的适用于不同部门和单位的绩效评价指标,由市财政局会同部门和单位针对具体被评对象共同制定。

第十二条 评价对象和具体指标确定后,应选择适当的评价标准。选择评价标准应保持一定的连续性。

第四章 绩效评价的组织管理与实施

第十三条 市财政局负责制订绩效评价制度和工作规范,确定评价项目,指导、监督和检查部门和单位绩效评价工作,并选择有关项目直接组织实施绩效评价。

第十四条 市政府部门和单位依据市财政局关于绩效评价的部暑,组织实施本部门、本单位财政支出绩效自我评价,并向财政部门报送绩效自我评价报告。

第十五条 重大项目的绩效评价由财政部门组织,原则上应委托具有相应资质的社会中介机构或组织专家实施;一般性项目可由项目建设部门或单位内部相关业务人员实施,也可委托具有相应资质的社会中介机构或组织专家组实施。

第五章绩效评价的工作程序

第十六条 绩效评价工作分为准备、实施、撰写与提交评价报告、工作总结四个阶段。

第十七条 绩效评价工作准备阶段:

(一)确定评价对象。绩效评价对象由市财政局根据绩效评价工作重点和预算管理的要求确定。对于确定的评价对象,被评对象主管部门和单位向财政部门编报年度预算时,应提出评价对象的预期绩效目标,由市财政局审核确定。

(二)成立绩效评价组织机构。确定绩效评价对象后,由市财政局、被评对象主管部门或负责单位以及专家等组成绩效评价组织机构,负责绩效评价工作的组织领导、制订实施方案、组织实施主体对绩效评价对象开展具体评价工作。

(三)下达绩效评价通知书。绩效评价通知书应载明评价目的、评价内容、评价任务、评价依据、评价时间和具体要求等事项。

(四)制订绩效评价工作实施方案。绩效评价组织机构根据评价对象的特点,拟定具体工作方案。工作方案包括:评价对象、评价目的、评价依据、评价指标、评价标准、评价项目负责人、评价工作人员、工作时间安排、拟用评价方法、选用评价标准、必需的评价资料以及相关工作要求等。

第十八条 绩效评价的实施阶段。

(一)收集基础资料。绩效评价实施机构根据需要,采取现场勘查、询问等多种方式收集基础资料。基础资料包括绩效评价对象的基本概况、财务信息、统计报表、财政资金使用情况、绩效自我评价报告等。

(二)整理、核实基础数据。绩效评价实施机构工作人员深入实地核实数据的全面性、真实性,整理基础资料。绩效评价实施机构工作人员应对有关数据和资料保密。

(三)组织专家根据基础数据,对绩效情况进行独立评价并签名确认。

第十九条 撰写与提交评价报告。

(一)撰写评价报告。评价实施过程结束后,绩效评价实施机构按照要求撰写财政支出绩效评价报告。绩效评价报告必须客观、准确。

(二)提交报告。绩效评价报告经绩效评价组织机构审核确认后,应及时将绩效评价结论告知绩效评价对象。

第二十条 工作总结。绩效评价工作完成后,绩效评价实施机构应进行工作总结,将工作背景、基本情况、初步结论、审核认定结果、评价工作过程中遇到的问题及工作建议等形成书面材料,上报绩效评价组织机构备案。绩效评价组织机构应妥善保管有关资料,建立财政支出绩效评价档案。

第六章绩效评价结果的应用

第二十一条 财政支出绩效评价结果是确定以后年度项目和安排支出预算的重要参考依据。

第二十二条 财政支出绩效评价对象的主管部门或负责单位应根据绩效评价结果,及时总结管理经验,完善管理办法,提高管理水平和财政资金使用效益。

第二十三条 依据财政支出绩效评价结果,对财政资金使用、管理过程中出现的各类违法违纪问题,按照国家相关法律、法规进行处理。

第七章附则

第二十四条 本办法由市财政局负责解释。

第二十五条 本办法自发布之日起试行。

第二十六条 各县、区可参照本办法,结合实际,制定本级财政支出绩效评价办法。



附件:抚顺市财政支出绩效评价指标体系



抚顺市财政支出绩效评价指标体系



根据评价内容和设置要求, 绩效评价指标可分为基本指标和具体指标。基本指标是对评价内容的概括性指标,具体指标是对基本指标的细化与分设。

绩效评价指标体系是动态和可扩充的。财政部门可根据绩效评价工作的开展情况,不断完善基本指标;主管部门和单位要按照指标设置的要求,根据基本指标的内容,结合评价对象的不同特点,商财政部门研究确定具体指标。

一、基本指标

(一)业务指标

1.目标设定情况。指评价对象对预定目标的设定、规划情况是否科学、合理,能否体现财政支出的经济性、效率性和有效性等。

2.目标完成程度。指评价对象总体目标或阶段目标的完成情况,具体可表述为:目标完成程度=实际达到效果/目标绩效×100%。

实际达到效果指评价对象实际达到的效益。当效益可以量化时,则采用相应的数额;当效益不可量化时,可以采用专家评议、调查问卷等方法,得出结论。目标绩效指评价对象为实现其职能所确定的预定目标,目标绩效为100。

3.组织管理水平。指评价对象按照国家政策法规和实际情况,逐步形成和运用的组织结构、管理模式、基础管理制度、激励与约束机制、信息支持系统以及由此形成的组织、协调和管理能力等。

4.经济效益。指评价对象对国民经济和区域经济发展所带来的直接或间接的效益,主要包括对国民经济及区域经济增长的贡献、对财政税收的贡献、对外贸出口的贡献等。

5.社会效益。指评价对象对社会发展的影响,不同性质的财政支出具有不同的社会影响。

6.生态环境效益。指评价对象对生态环境保护的影响,主要包括在治理环境、污染控制、恢复生态平衡和保持人类生存环境等方面的影响。

7.可持续性影响。指评价对象对社会经济和资源环境的持续影响力等。

(二)财务指标

1.资金落实情况。主要反映计划投入情况、资金到位情况(资金到位率、资金到位及时性)及财政投入乘数等。

2.实际支出情况。主要反映实际支出结构的合理性、超支或结余情况、资金利用效率等。

3.会计信息质量。主要反映会计信息资料的真实性、完整性和及时性等。

4.财务管理状况。主要反映财务制度健全性、财务管理有效性及财务制度执行状况等。

5.资产配置与使用。主要反映资产配置的合理性和资产使用情况等。

二、具体指标

具体指标是在评价对象确定后,根据评价对象不同特点,对基本指标内容细化、分设的评价指标。又可分为定量指标和定性指标。

(一)定量指标

定量指标是指直接可以通过数据计算分析评价内容、反映评价结果的指标。

(二)定性指标

定性指标是指无法直接通过数据计算分析评价内容,需对评价对象进行客观描述和分析来反映评价结果的指标。对定性指标的测定,可从以下方面取得判断基础或依据:一是专家经验判断。专家凭借工作经验结合当时的政治经济发展形势,综合以往年份同类资金所产生的经济效益、社会效益和生态环境效益所做出的经验判断。二是问卷测试。对于一些涉及服务满意度、应达到的支出目标等指标,可通过公众评判的方式测定。三是横向比较。综合比较同类财政支出绩效所达到的结果做出判断。

具体指标的分类

1.经济建设支出指标。包括直接效益指标、资金利税率、固定资产交付使用率、项目建成投产率、基建投资回报率、投资效益系数六类。

2.支农支出指标。包括支持农村建设、支持和促进农业发展和农业产业化三类指标,每类指标又分若干子指标。

3.教育支出指标。由投入资金分析、财政资金产出效益、财政资金利用效率和发展潜力组成,每一类指标都包括若干指标。

4.科技支出指标。由投入资金分析、财政资金产出效益、财政资金利用效率和发展潜力四类组成,每一类都包括若干指标。

5.文化体育支出指标。由投入资金分析、财政资金产出效益、财政资金利用效率和发展潜力四类组成,每一类都包括若干指标。

6.卫生支出指标。由投入资金分析、财政资金产出效益、财政资金利用效率和发展潜力四类组成,每一类都包括若干指标。

7.社会保障支出指标。包括国有企业失业职工基本生活保障、养老保险、失业保险、最低生活保障线、财政资金落实情况和社会稳定评估等七类指标。

8.政府采购支出指标。包括政府采购支出占财政支出比重、公开招标占整个政府采购的比重、政府采购节支率、政府采购的商品和劳务质量四个指标。

9.政府运转支出指标。包括趋势分析指标、结构性指标和定额指标三类,每类指标又由若干个指标组成。涉及的财政支出科目是一般公共服务和公共安全。

三、指标体系的运用与量化

当评价对象确定后,从具体指标中选取若干指标,构成评价对象的一套完整指标。具体指标的设定、选用、权重(或分值),原则上由主管部门或单位与财政部门研究确定。

四、评价结果

评价结果分为优秀、良好、合格、不合格4个评价等次,根据计算结果的分值,确定评价对象最后达到的等次

国家计委、邮电部关于加强电信资费管理的通知

国家计委 邮电部


国家计委、邮电部关于加强电信资费管理的通知
国家计委、邮电部



电信业是国家重要的基础产业。近几年,随着经济发展、改革开放深入和新技术的涌现,我国电信业获得长足发展,电信业务领域逐步拓宽,与企业和人民生活关系日益密切。为适应建立社会主义市场经济体制的需要,加强对电信行业价格的管理,经请示国务院批准,现就加强电信服
务价格管理有关问题通知如下:
一、电信服务价格的方针、政策、定价原则及管理办法由国家计委会同邮电部制定。全国性的、跨省区的电信服务价格,由国家计委会同邮电部制定和调整,重要的报国务院批准。由国家计委会同邮电部管理的项目是:
(一)有线电话:国内长途电话分级基本价目,本地网(包括市内电话、郊区电话、农村电话、短距离长途电话等)定价原则和资费管理办法。
(二)移动电话:通话费和漫游费。
(三)电报:国内普通电报每字价目,用户电报资费。
(四)数据和传真通信等其他全国性非话业务资费。
(五)通信设备租用:卫星信道租用费,有线或无线长途线路租费,市话中继线租用初装费,其他用于经营的电信设备租用费,由国家计委会同邮电部制定中准价和上下浮动幅度,在此范围内由企业和用户协商定价。
(六)垄断性的电信增值业务、中直企业或全国性的经营无线电寻呼、800兆赫集群电话、450兆赫无线电移动通信、国内VSAT(甚小天线地面站)通信、电话信息服务、计算机信息服务、电子信箱、电子数据交换、可视图文等服务项目的定价原则和收费管理办法。
(七)上述各类电信基础资费的附带费。
(八)公众通信主网与其它通信网之间结算办法。
(九)计算机信息国际联网的资费标准和价格政策。
(十)国际及港澳电信资费,由邮电部会同国家计委制定。
二、地区性的电信资费标准及实施细则,由各省、自治区、直辖市物价部门会同邮电部门制定,报国家计委和邮电部备案。具体项目是:
(一)电话资费:市内电话资费、农村电话资费、公用电话资费。
(二)地方性电信附带费。
(三)电信延伸服务资费。
三、电信新业务:全国性电信新业务的收费标准,一年内由企业制定试行价格,一年后,由国家计委会同邮电部制定正式价格。地方性电信新业务的收费标准,一年内由企业制定试行价格,一年后,由省级物价部门会同邮电管理局制定正式价格,报国家计委和邮电部备案。
四、竞争性的电信业务由国家计委会同邮电部制定价格管理办法,由企业根据国家规定实行自主定价。企业自主定价或企业定价试行期间如有违反公平竞争或侵害消费者权益的行为,各级物价部门应予以干预。
五、请各省、自治区、直辖市物价部门会同邮电部门对本地区现行各项电信资费进行全面调查,在调查的基础上提出各项电信资费的调整意见,于1996年12月1日前报国家计委(收费管理司)。
六、各省、自治区、直辖市物价部门要认真贯彻本通知的各项规定,属于国家规定的电信资费标准,要严格按照国家计委、邮电部的规定执行,不得越权定价;属于省级物价部门管理的电信资费的调整,要严格审核,调整后的标准要抄报国家计委、邮电部备案。各地不得将电信资费定
价权下放省以下物价部门。要加强对电信资费的检查监督,进一步落实明码标价的规定。各地物价检查部门要认真受理群众投诉和举报,并及时查处违法案件,对情节严重、性质恶劣的乱收费行为要通过新闻媒介公开曝光。
七、本规定适用于所有经营电信业务的企业。国家计委、邮电部和各省、自治区、直辖市物价部门有权对企业的收费情况进行监督检查。
八、过去国家计委(原国家物价局)和邮电部关于电信资费管理的规定与本通知规定不符的,一律以本通知为准。本通知自1996年10月1日起执行。



1996年9月28日
浅析次承租人的优先购买权
-----田冲

[内容提要] 承租人的优先购买权早已经得到了理论界和实务界的肯定,但是次承租人是否也享有优先购买权?如果享有,其与承租人的优先购买权冲突了怎样处理,孰先孰后?笔者拟就该问题谈谈拙见,以期做引玉之砖!
[关键词] 优先购买权 弱势群体 利益平衡
先看看以下案例:
范女士于05年从一个二房东手中租赁到了一套单元房,房屋租赁合同中有房东同意二房东转租该房屋的声明和签字。范女士入住后在征得了房东和二房东同意的前提下进行了简单的再装修,并一直居住至今,此时离房屋租赁合同期满之日只有一个月的期限了。上个月,房东突然通知二房东和范女士说他的房屋已经卖给别人了,让范女士在合同期满之日搬离住房,逾期要赔偿其一切经济损失。可范女士一时找不到合适的房屋,再者自己装修的投入怎么办?于是她想自己作为次承租人能不能行使优先购买权,买下该房屋。在向房东主张优先购买权未果后,范女士一纸诉状将房东告上了法庭。
法律分析:范女士作为次承租人是否享有优先购买权以及是否优先于承租人是本案的关键。
一、《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对承租物造成损失的,承租人应担赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第230条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)中把这个合理期限界定为3个月。
转租是指承租人不退出租赁关系而将租赁房屋以自己名义出租给次承租人,从而获利的行为。在转租的情况下,涉及三方当事人,两个法律关系。承租人与出租人的租赁法律关系,承租人与次承租人的房屋租赁法律关系,其中承租人又是转租人,次承租人实际占有、使用房屋并享受收益,两个法律关系共存于一个标的物上,当房屋出售时必将产生纠纷。
本案中若次承租人享有优先购买权并优先于承租人或者承租人放弃了优先购买权,那么范女士就可以优先于已经签订了房屋买卖合同的买受人,在同等情况下购买该房屋,从而使自己的损失减少到最低;如果次承租人不享有优先购买权或者享有优先购买权但后于承租人的优先购买权,那么势必给其造成较大的损失,物质上的、精神上的!
二、理论界目前关于次承租人不享有优先购买权主要的理由如下:
1、优先购买权是一项法定权利,我国现有法律没有赋予次承租人享有优先购买权;
2、根据合同相对性原则,作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人,仅包括承租人与出租人,不包括次承租人,出租人与次承租人原则上没有任何权利义务关系,既然没有权利义务关系,次承租人就不能向出租人主张优先购买权,出租人也不承担向次承租人同等情况下优先转让的义务;
3、如果承认次承租人的优先购买权,会带来更多的麻烦,比如在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权,孰先孰后?无形中加重了出租人的义务。出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务;出租人作为房屋的所有权人,不能充分的行使处分权,势必使权能被严重限制;因为存在众多的优先购买权人,第三人可能会放弃洽谈,同等条件的确立也就成了难题,买卖也就成了难题了。
4、当前转租赁较多的出现商业店铺、写字楼等租赁合同中,设立优先购买权是为了保护承租人的生存和发展权,赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符;
5、出租人在无法充分行使处分权的情况下,完全可能以不同意转租为由解除合同,从而阻断房屋转租,直接向承租人收取租金,免除以后的诸多麻烦,这样将不利于房屋使用权的流转,房屋转租成为空谈,次承租人的优先购买权更成为了空谈。
笔者认为,以上理由都未免过于牵强。分述如下:
1、按照物权法定原则,物权的创设以及移转规则等都需要以法律的明文规定为前提,而我们说的这个“法律”是广义还是狭义?笔者认为,这里应该作狭义理解,即只能是《物权法》这一渊源形式,《物权法》中没有界定为物权权利的,都不能成为物权;优先购买权没有纳入到《物权法》调整的物权范围之内,所以它并非物权。笔者倾向于认为优先购买权属于具有物权排他属性的债权请求权,其设立的目的是为了充分保护承租人这一弱势群体的生存权和发展权而设定的,其突破了物权权利优先于债权权利的法律原则——租赁物的共有权人也享有优先购买权,其权利基础是物权权利,可相对于承租人来说,共有人要强势很多,且没有生活窘迫的现实的紧迫性,所以承租人基于债权而享有的优先购买权应该优先于共有人基于物权而享有的优先购买权,这就是法律设定承租人优先购买权的目的。法律在理解上存在歧义,按照目的解释的方法,设立承租人优先购买权是基于保护弱势群体的利益,那么次承租人相对于承租人、出租人来说,更显弱势;一般情况下承租人出租房屋是基于获利的目的,那么我们可以想象的出,承租人没有租赁房屋的紧迫需要,至少他还能把房屋让出来出租获利,何来弱势群体之说?何来紧迫性之说?
2、关于合同相对性之说——“次承租人行使优先购买权违背了合同的相对性原则,所以不宜赋予次承租人享有优先购买权”的说法更是难以令人信服。众观诸法,突破合同相对性原则的规定并非罕见:
《合同法》第73条、74条关于债的保全的规定:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。……因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”
《合同法》第244条关于融资租赁的规定:“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的,出租人不承担责任,但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”
《合同法》第272条第2款关于工程承包的规定:“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
《合同法》第313条关于单式联运的规定:“两个以上承运人以同一运输方式联运的,与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。损失发生在某一运输区段的,与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条、第26条的关于工程承承包纠纷诉讼主体资格的规定:“因建设工程质量发生争议的,发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的,人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”
等等…
如此之多的突破合同相对性原则的例子,都是为了保护弱势群体而设定的,那么我们还有什么理由质疑赋予次承租人享有优先购买权这一保护弱势群体做法的合理性呢?
3、至于“在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权,无形中加重了出租人的义务,出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务。”这一说法就更不符合法律的基本精神了。《合同法》明文规定了承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。也就是说,承租人转租房屋要么是经过出租人同意,要么是出租人解除合同导致转租合同因履行不能而解除或者是无效(理论上还有一种观点认为承租人未经出租人同意而转租的合同效力待定)而根本不会发生当事人意定的法律效果。对于前者,出租人同意转租就应该审慎的了解次承租人的情况,否则一个漠视甚至放任自己权益保护的权利者是不主张去积极的保护的,这也是法律谚语—— “法律不保护在权利上睡眠的人”所体现的精神;对于后者,要么是合同解除、无效要么是拒绝追认效力待定的合同而使其归于无效,很少或者都不会产生优先购买权的问题,如同不能拿特殊情况来代表普遍真理一样,我们不能拿可能出现的少数情况,且是具有不可预期性的少数情况来否决对大众弱势群体的保护,这样不符合公平理念。根据上述,应该赋予次承租人优先购买权,出租人只要尽了审慎、合理的注意义务是完全可以排除因不知次承租人是谁而导致的义务加重。
4、“当前转租赁较多的出现在商业店铺、写字楼等租赁合同中,赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符”的说法理由也并不充分。承租人享有优先购买权,他基于意思自由,把其权利转让给次承租人,这是意思自治的充分体现。尊重民事合同双方当事人的意思自由,不要轻易认定合同无效(哪怕是违反了强制性和禁止性的法律规定)是民事法律的精髓所在。无效性都可能被阻却,为何不能在双方当事人协商一致的情况下赋予次承租人优先购买权呢?再者,“商业目的”并不是所有次承租人所具有的,杜绝“商业目的”与保护“弱势群体”那个更重要,当然没有必要去探讨!但是杜绝大部分的商业目的与可能保护少数弱势群体利益之间孰轻孰重,这涉及到价值评判的问题,就需要掂量一番了!我们从以下几个方面来看看:(1)、商业目的是否持续不变,换句话说,是不是在未来的较长时间内,转租赁都是为了商业目的或者说大部分转租赁是为了商业目的?(2)、我们是否可以借鉴一下解放前国民党的口号:宁可错杀一千,不能放过一个?(3)、实践中,非商业目的的转租赁所占比重是否足以让我们丧失了基本的价值取向?(4)、剥夺如“锦上添花”般的出于商业目的优先购买权比剥夺如“雪中送炭”般的保护弱势群体的优先购买权的破坏性更大吗?
显然,这四个问题的答案都是否定的,权衡之下,我们有理由相信赋予次承租人享有优先购买权是符合社会公平及正义理念的。
5、关于“出租人无法充分行使处分权的情况下,以不同意转租为由解除合同,这样不利于房屋使用权的流转”的说法,笔者也认为不妥。观点如下:法律是有着严密的体系性和逻辑性的,按照体系性解释,转租赁的合同效力与出租人的同意与否无关,在出租人不同意承租人转租赁的情况下,可以解除合同,那么转租合同会因为前一个租赁合同的解除导致实际上履行不能,当事人可以以合同目的不能实现为由解除合同,追究过错方(承租人)的违约责任;若出租人同意转租,那自不必说。这样一来,三方的利益平衡,而且毫不妨碍房屋使用权的流转,何乐而不为呢?所以赋予次承租人享有优先购买权并不会必然导致限制房屋使用权流转的情况发生。
三、笔者认为次承租人应该享有优先购买权的理由:
1、赋予次承租人优先购买权是稳定转租社会关系的需要,避免因出租人以及承租人的任意处分给次承租人的生活带来大的变动;
2、因为次承租人实际占有租赁物,赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、提高效率;
3、转租想象在现实中大量存在,次承租人对租赁房屋投入高额装修等费用,避免投入成本无畏的损失,应该赋予次承租人优先购买权。次承租人如本案中的情况,如果赋予范女士享有优先购买权,那么她装修的投资既可以保全,也可以避免流离失所,减少了财产的损失,只有这样才能在众多的法律关系和当事人当中平衡利益,较少冲突;
4、法律设计承租人优先购买权这一制度的初衷是保护弱势群体,在出现次承租人的转租三方当事人中,次承租人才是真正的弱势群体,其权益更易受到侵害。在利益大小不能区分的情况下,我们确定弱势的标准就是看是否具有利益被侵害的紧迫性,承租人的利益具有现实紧迫性吗?显然没有,反而是承租人在出租获利,成为了强势群体(打个比方:只有吃饱了,才能想着去吃好,没有了住房的紧迫需要了,才会去出租获利。);而次承租人才真正具有利益被侵害的现实紧迫性,才是真正应该被保护的对象。
四、关于房屋多次转租如何来行使优先购买权的问题:如前所述,赋予转租合同效力,使其效力不因出租人的同意与否而受到影响,可以运用解除合同的手段来达到平衡利益的目的,以次为前提条件而赋予次承租人优先购买权也就顺理成章了。无论房屋转租了多少次、转租给了多少人,都严格按照保护弱势群体这一设立承租人优先购买权的立法初衷来处理,问题都迎刃而解——永远都是:谁正在占有、居住、使用房屋,谁就应该享有行使优先购买权的权利,承租人包括其他的次承租人实际上都早已经丧失了弱势群体的地位,保护他们基于租赁房屋的利益而赋予优先购买权不符合公平原则,也偏离了承租人优先购买权制度设计的理念和初衷。
综上所述,赋予次承租人优先购买权不仅符合法律的公平原则,更有利于简化程序、减少损失,更符合承租人享有优先购买权这一法律制度所体现的立法初衷!