房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将
房屋设置抵押担保的效力应如何认定

－－兼论转移标的物所有权合同中债权行为与物权行为的法律效果

[案情]
2001年６月，泸州市纳溪区丰乐镇农业技术服务站（以下简称丰乐农技站）将本单位所有的一套面积90平方米的住房以３万元的价格出售给本单位职工李某，双方未签订房屋买卖合同，也未到房管部门办理产权过户手续，李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。2003年８月，丰乐农技站因经营化肥、农药等业务需流动资金，遂将已出售给李某的那套住房和本单位另外两套房屋一同设置抵押担保向丰乐信用社借款10万元，借款期限为６个月。借款抵押担保合同签订后，借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记，丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了10万元借款。借款到期后，丰乐农技站因经营亏损无力偿还借款本息，丰乐信用社多次催收未果。
2004年８月，丰乐信用社诉至法院，要求丰乐农技站及时偿还借款本金10万元及利息，并申请法院对丰乐农技站设置借款抵押的房屋采取财产保全措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时，李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出执行异议，认为自己对其居住的房屋享有所有权，法院查封其房屋于法无据。
[分歧意见]
本案在审理过程中，对丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力及丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设置抵押担保是否享有优先受偿权的问题存在不同意见：
第一种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同无效，丰乐农技站应向李某承担缔约过失责任，返还李某的购房款并赔偿相应损失。同时，应认定丰乐农技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成立，丰乐农技站不能清偿到期债务，丰乐信用社有权依担保法的规定，拍卖、变卖其抵押的房屋优先受偿。其理由是，依房地产管理法的规定房屋买卖应当签订书面转让合同，且应到房管部门办理产权过户手续才能生效，因李某与丰乐农技站之间的房屋买卖违反了房地产管理法的强制性规定，应认定双方的房屋买卖合同无效。由于李某与丰乐农技站的房屋买卖合同被确认无效，因此房屋的所有权未实际从丰乐农技站转移给李某，所以丰乐农技站有权以其所有的房产设置抵押担保借款。
第二种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属违约行为，本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续，以使李某在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将出售给李某的住房设置抵押担保，并办理了抵押登记，因此，丰乐信用社对丰乐农技站出售给李某那套房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，李某基于买卖合同享有债权，而丰乐信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖，变卖抵押房屋优先受偿后，只能要求丰乐农技站返还购房款并承担相应损害赔偿责任。
[评析]
笔者赞同第二种意见。从法理角分析，本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立，生效的问题，又涉及到物权法的物权变动的公示，公信原则的问题，具有一定的典型性，现作如下分析：
一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。我国《合同法》第七条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”我国《房地产管理法》第四十条也规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采取书面形式，否则房屋买卖合同将被确认为不成立。但这种认识显然是片面的，合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，仅是合同内容的载体，我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定，合同形式可以是口头形式，书面形式和其他形式，充分体现了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。《合同法》第三十六条规定：“法律，行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。如果一方当事人已经按照约定履行完成了合同的主要义务，另一方已经接受，说明双方交易已经既成事实。此时，若国家公权力再以合同未采取书面形式为由强行宣布合同不成立，不但无任何实质意义，反而会破坏《合同法》鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。就本案而言，?
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合同成立与否仅仅解决了一个事实判断的问题，即仅仅解决了合同当事人是否就合同主要条款达成合意的问题。合同成立意味着在当事人之间完成了要约和承诺的订立程序，双方意思表示一致。但合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断，以确认合同是否生效。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定就区分了合同成立和合同生效两个不同的概念。那么就房屋买卖合同而言是否是以房屋产权过户登记为生效要件呢？笔者的回答是否定的。《合同法》第四十四条第二款规定：“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定：“法律，行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准，登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准，登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”虽然我国《房地?
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二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示，公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。由于物权是排他性的绝对权利，其变动常常会影响其他人的利益，如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明，以维护物的占有秩序和交易安全，因此物权不能由当事人随意创设。法律规定，动产物权以占有为公示方式，从占有的移转即交付为其变更的公示方式；不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然结果，即物权变动经法定公示后，即使标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。
区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷具有十分重要的意义。债权行为是指直接引起债权关系成立，变更或消灭的民事行为。而物权行为则是直接引起物权取得，变更或消灭的民事行为。不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。可以说，就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的阶段：第一阶段是债权行为即订约行为，其后果是导致债权债务关系的产生；第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为相互联系，缺一不可，债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。
就本案而言，丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同，作为买受人的李某以支付购房款，接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了这种履行，因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人李某的法律效果。李某仅能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同，抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。因而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。
事实上，正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记，才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖，相信丰乐农技站是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，丰乐信用社不可能知道无义务知道该房屋实际已经转让给了李某，而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效，且有优先于李某债权的效力。这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场交易秩序。

作者： 泸州市纳溪区人民法院
邱 彪
联系电话：（0830）4262149

新疆昌吉回族自治州人民政府


关于印发《昌吉回族自治州无偿献血管理暂行办法》的通知

昌州政发 [2001]20号


各县市人民政府，自治州各委、办、局，州直各企事业单位：
《昌吉回族自治州无偿献血管理暂行办法》已经十一届政府第４１次常务会议讨论通过，现印发给你们，望遵照执行


附件标题： 昌吉回族自治州无偿献血管理暂行办法


昌吉回族自治州人民政府
二零零一年三月日 　




昌吉回族自治州无偿献血管理暂行办法



第一条　为 保证医疗临床用血质量，保障献血者与用血者身体健康，促进社会主义精神文明建设，依据《中华人民共和国献血法》（以下简称《献血法》）和《 新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国献血法〉若干规定》，结合昌吉州实际情况，制定本暂行办法。
第二条　昌吉州实行无偿献血制度。
凡居住在本行政区域内的适龄公民，均有履行无偿献血的义务，无偿献血者享有免费用血的权利。
第三条　在本行政区域内的国家机关、社会团体、部队、企事业单位和居民委员会、村民委员会均有宣传无偿献血和组织本单位、本地区公民献血的责任。
新闻媒体应当开展无偿献血的社会公益性宣传。
第四条　自治州和各县牗市牘人民政府领导本行政区域的无偿献血工作，统一规划并负责组织、协调有关部门共同做好献血工作。
州、县牗市牘人民政府卫生行政部门监督管理献血工作。
各级红十字会依法参与、推动无偿献血工作。
第五条　州、县牗市牘人民政府卫生行政部门设立献血管理机构。其职责是：
（一）执行州、县牗市牘人民政府关于献血、输血工作的规划。
（二）负责本行政区域内无偿献血的宣传、动员。
（三）根据献血规划和行政区域内医疗临床用血量的情况，制定年度献血计划并组织实施。
（四）负责血液调配和管理。
（五）建立无偿献血者档案。
（六）监督管理医疗机构临床用血情况。
（七）根据献血者本人、单位、家庭成员完成无偿献血情况及病人需要，审批本行政区临床用血及用血费用的减免。
（八）州献血管理机构负责对各县（市）献血工作实行目标管理，并进行监督考核。审查各县（市）用血费用核销情况，统一负责全州用血互助金的收取和监督管理。
第六条　州红十字会中心血站和各县（市）分站是本州行政区域内的专业采供血机构，负责全州的采供血工作，并免费对献血者提供必要的健康检查。
第七条　医疗临床用血机构的职责：
（一）必须在自治区卫生行政部门指定的采供血机构领取血液，并严格遵守临床输血技术规范。
（二）根据患者病情，做到计划用血、合理用血、节约用血，积极推广成份输血。
（三）在患者临床用血前，必须履行风险告知义务，核对用血证件。
（四）配合献血管理机构做好公民用血的管理工作。
第八条　凡居住在本行政区域内，十八至五十五周岁公民，按下列规定履行献血义务：
（一）本行政区域内各国家机关、社会团体、企事业单位及中央、自治区、生产建设兵团驻州单位，每年按在职职工人数的百分之六组织献血。
（二）各类大中专院校、职业学校的学生在校期间献血一次。
（三）各乡镇农牧民，每年按当地总人口的百分之三下达指标，由村民委员会组织献血。
其它城镇居民牗含流动人口牘，每年按当地总人口的百分之三下达指标，由街道办事处组织献血。
提倡、鼓励公民持本人《居民身份证》直接到当地献血管理机构登记献血。公民自行登记献血的，其献血量计入所在单位献血计划内。
第九条　公民无偿献血后由献血管理机构发给国家统一印制的《公民无偿献血证》。
完成献血计划的单位、村民委员会和街道办事处，由献血管理机构发给完成献血计划的证明。
第十条　设立昌吉州用血互助金。用血互助金接受单位和个人的捐赠。用血互助金由州、县牗市牘献血管理机构统一管理，财政专户储存。
第十一条　用血互助金用于以下用途：
（一）支付按本办法规定免费使用血液的费用。
（二）开展无偿献血宣传教育的费用。
（三）在临床用血短缺的情况下，经省级卫生行政部门批准从外地调剂血液的费用。
第十二条　无偿献血者在献血后，终生享受免费用血，其家庭成员（父母、配偶、子女）可享受与其献血同等量的免费用血。
第十三条　完成献血指标的单位职工、城镇居民和乡（镇）、场村民个人用血时凭有效证件，只收取临床用血费。
第十四条　本行政区无偿献血者在本行政区外就诊用血后，可以凭有效证件在本地献血管理机构报销用血费用。
第十五条　本行政区公民在外地参加无偿献血，按献血地的有关规定执行。
第十六条　下列公民需要临床用血的，须到所在地献血管理机构办理用血证明，并交纳临床用血费用和两倍于临床用血费用的用血互助金：
（一）有工作单位，其所在单位未完成上年度献血任务，本人及其配偶、父母、子女均未献血的；
（二）无工作单位，其所居住的街道办事处、村民委员会未完成上年度献血任务，本人及其配偶、父母、子女均未献血的。
５５周岁以上的公民需要临床用血的，凭本人《居民身份证》只交纳临床用血费，免交用血互助金。
第十七条　本规定第十六条所列公民用血后，其配偶、父母、子女在３０天内献血的，献血管理机构应当及时退还公民交纳的用血互助金。
第十八条　单位未按时完成年度献血计划，经督促仍不履行献血义务的不得评为精神文明单位。
第十九条　州、县牗市牘人民政府、红十字会对在无偿献血工作中表现突出的单位和个人给予表彰奖励。
第二十条　对违反《献血法》规定的单位和个人，由卫生行政部门依照《献血法》有关规定予以处罚。
第二十一条　本办法由州卫生局负责解释。
第二十二条　本办法自公布之日起实施