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唐山市关于出售公有住房的若干规定

时间:2024-05-10 19:59:09 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8770
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唐山市关于出售公有住房的若干规定

河北省唐山市人民政府


唐山市关于出售公有住房的若干规定

为了解决公有住房出售中的若干具体问题,保证工作顺利开展,根据《唐山市深化城镇住房制度改革实施方案》,特做如下规定:
一、 基本规定
1、凡座落在本市路南、路北、古冶、开平、新区和港口、南堡、高科技开发区范围内的公有住房,除成片平房、危房、产权有争议房、列入改革规划房及具有专用性质的住房外,均可以出售,出售时应执行本规定。
2、公房出售实行成本价、标准价和使用权价三种形式,由产权单位根据具体情况确定。出售旧公房应选择一种形式,出售新房可以采用多种形式,单位出售旧公房不分内,外部职工应实行统一政策,出售新房可实行差别政策。
3、新购建公房和腾空的旧公房向职工分配时,应实行先售后租,出售对象的选择顺序根据职工的住房困难程度确定,出租的对象为经济上确实有困难的住房困难户,在同一批分配的公房中出租的数量应控制在20%以内。
4、公房出售对象应具有本市非农业户口。旧公房面向原承租户出售,承租户购房坚持自愿的原则,公房产权单位不得强迫或变相强迫承租户购房。
5、出售的公房兼具有房屋所有权证和土地使用证,出售前应进行成本价评估。单位以标准价出售公房,必须按职工工资总额的5%建立住房公积金。
6、公房产权单位出售公有住房应制定方案,经市住房制度改革领导小组办公室批准后组织实施,具体实施中应按有关规定办理手续。
二、 售房价格
1、出售公房的成本价包括征地和拆迁裣费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、建房管理费、贷款利息、其它政策规定的税费等七项因素。新建公房的成本价按实际价格计算;单位购买的商品房向职工出售可以承担本规定成本价以外的费用,旧公房的成本价按上一年新建同类住房的成本价以成新折旧评估,年折旧率为2%,
2、公房出售的标准价按市统计局公布的上年度全市平均工资总额计算,具体价格和折扣额由市政府根据国家的有关政策公布。1996年上半年出售公房的标准价为620/平方米,年工龄折扣额为3。70元/平方米,购现住房折扣率为标准价的3.70%,旧房的年折旧率为标准价的1.5%。
购房职工的工龄按购房人夫妇二人的工龄合并计算:本市在职职工工龄截止到1995年12月31日,异地工作的职工工龄截止到当地建立住房公积金制度的前一年;已离退休年龄计算。工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。
3、单位以使用权形式出售新旧公房的价格,均按不低于成本价的30%计算,具体价格比例由售房单位根据需求状况河经济承受能力确定。
4、出售公房应按下列因素和标准确定调价系数;
(1)环境调价系数:以出租住房的七个环境类别区为基础,四类环境区不调整,每升高(或降低)一类调增(或调减)4%。
(2)层次调价系数:无电梯住宅按下表高速售价。

有电梯住宅的层次调价由售方单位自行平衡确定。
(3)朝向调价系数:只有北窗的住房调减20%,无南窗有东西窗的住房调减10%,斜向住房不做售价调整。
(4)设备调价系数:无暖气、煤气设备的住房各调减5%,有浴盆或太阳能设备的住房应适当增加售价。
(5)以成本价和使用权价格售房不做设备、环境差价调整。
(6)以成本价和使用权形式出售新房的调价额应以单位面积的平均成本价乘以调价系数,平均成本价以成本价为基数按加权平均测算。以其他形式出售新旧公房不计算平均价。
5、公房售价总额按下列公式计算:
(1)成本价总额=(平均)成本价×(1±调价系数)×建筑面积;+
(2)标准价总额=[标准价×(1±调价系数)一年工龄折扣额×工龄] ×(1-年折率×已使用年限)×建筑面积-标准价×(1±调价系数)×现住房折扣率×建筑面积;
(3)使用权价格总额=(平均)成本价×价格比例×(1±调价系数)×建筑面积;
6、出售公房按建筑面积计价,一套楼房住宅建筑面积按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算。
三、 付款方式
购房职工在首次交付不少于30%价款的基础上,可向市住房资金管理中心申请政策性抵押贷款;有条件的售房单位可以实行分期付款。购房人不申请政策性抵押贷款,按成本价购买旧公房一次付清全部价款的给予价款总额15%的优惠,按标准价购买公房一次付清全部价款的给予价款总额10%的优惠。政策性贷款和分期付款期限最长不超过十年。
四、产权确认
1、以成本价购买的住房产权归个人所有,补交土地使用权出让金后可依法进入市场出售,交纳有关税费后,收入归个人。
2、以标准价购买的住房产权归售房单位和购房人共同所有,购房人拥有的产权份额按下列公式计算:
标准价
个人产权比例= —— ×100%
成本价
所购住房使用五年以上并补交土地使用权出让金后,允许依法进入市场出售,交纳有关税费后,收入按产权份额分配。
3、以使用权形式购买的住房,产权归售房单位和个人共同所有,购房人拥有的产权份额按下列公式计算:
使用权价
个人产权比例= ———— ×100%
成本价
购买的使用权住房,经售房人同意可以依法进入市场出售个人产权部分,使用权随之转移,交纳有关税费后所得收益归个人所有。单位与个人共同出资的,所得收益按投资比例分配。
4、以标准价、使用权价购买的住房进入市场出售前,应取得原产权共有单位的同意。单位和个人共同出资购买的使用权住房尚应取得出资单位的同意。产权共有单位或出资单位可按重置成本价优先购买,单位不购买的应同意个人进入市场出售。
5、出售公有住房应进入市场办理交易手续,凭交易契约到房屋产权管理机构申请产权过户。以成本价购买的住房核发私有房屋所有权证,以标准价、使用权价购买的住房核发共有房产保持证。
6、以成本价出售的住房,购房人凭私有房屋所有权证到土地管理部门办理土地使用证。
7、购房人取得私有房屋所有权证或共有房产保持证后,可以依法进入市场出租住房。
8、取得住房部分产权的购房人,可以按重置成本价补足价款取得全部产权。
五、 售房资金管理
1、出售国有住房须使用财政部门统一印制的售房收入专用发票。
2、出售新公房和以使用权形式出售旧公房的收入除支付有关费用和预留维修基金外均归售房单位所有,用于偿还贷款、工程款或继续用于住房建设。
3、出售旧公房的收入用于支付下列费用;
(1) 支付评估费、交易管理费等费用;
(2) 提留公房售后维修基金;
(3) 按《国有住房出售收入上交财政暂行办法》的规定上交财政,作为城市住房基金。
(4) 剩余部分作为单位住房基金。
4、留给单位的旧公房出售收入应存入市住房资金管理中心在房地产信贷部开设的售房资金帐户,专项用于住房建设,经市住房制度改革领导小组办公室批准后使用。
5、售房收入上交财政有困难的可以按程序申请减免。
六、公房售后的使用与修缮
1、购房个人不得擅自改变使用性质,不得私自拆改,房屋装饰装修应办理登记审核手续;
2、房屋售后修缮由住宅小区物业管理机构或售房单位负责。以成本价和标准价购买的住房由产权人交纳修缮管理费,交费标准由市房管局会同物价部门确定。
七、其它规定
1、按本办法规定购买住房给予一次性免交契税的照顾,已取得部分产权又补足价款取得全部产权的仍免交契税;
2、每对夫妇只能以标准价购买一套公有住房,享受一次工龄折扣,租住公房的夫妇,不得再以标准价购买新房。
3、按本规定出售公房,交易管理、产权登记等行政性收费减收50%,成本价评估费从低计收。
4、按本规定购买住房的职工继续执行煤气、热力等公益事业的收费标准和补助办法。
5、以标准价购买公房的职工从停租之日起停发住房补贴。
6、本规定由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
附:住房建筑面积计算方法。


一、住房建筑面积计算方法

计算公式
1、套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积;
2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积;
3、分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积;
4、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷栋号套内建筑面积之和;
5、公用建筑面积=栋号总建筑面积-栋号套内建筑面积-人防地下室建筑面积-单独销售或出租的建筑面积。
二、计算规则
1、套内使用面积按计租面积计算。
2、套内墙体面积按共同墙体水平投影面积的一半与非共用墙体水平投影面积之和计算;共用墙体包括各套住房之间的分隔墙、本套住房与公用建筑空间的分隔墙、外墙(含山墙);非共用墙体指套内承重墙和分隔墙。
3、挑阳台的建筑面积按水平投影面积的一半计算;封闭阳台和凹阳台的建筑面积按水平投影面积计算。




关于切实做好夏粮收购市场监管工作的紧急通知

国家工商行政管理总局


关于切实做好夏粮收购市场监管工作的紧急通知

工商明电〔2010〕21号


各省、自治区、直辖市工商行政管理局:

  当前正值夏粮收购旺季,夏粮收购市场秩序总体呈现平稳有序态势。但部分地方夏粮收购价格上涨引发无证无照收购等违法现象比较突出,扰乱了正常市场秩序。为切实维护夏粮收购市场秩序,现就加强夏粮收购市场监管有关工作通知如下:

  一、进一步增强做好夏粮收购市场监管工作责任感和使命感

  加强夏粮收购市场监管,维护市场秩序,事关农民的种粮收益,事关粮食生产稳定发展,事关国家粮食安全。各级工商行政管理机关要高度重视当前复杂经济形势下夏粮收购面临的严峻局面,牢固树立大局意识和政治意识,努力做到“四个统一”,牢牢把握“四个只有”,严格按照《粮食流通管理条例》的有关规定,进一步加强市场监管,切实维护市场秩序,把做好夏粮收购市场监管工作作为当前工作的重中之重,依法履行职责,采取有力措施,认真抓好落实,切实维护夏粮收购市场秩序。

  二、进一步加强粮食收购主体规范管理

  各级工商行政管理机关要严格执行粮食收购市场准入制度,对从事粮食收购的市场主体,应在取得粮食部门收购资格许可和工商部门登记注册后,方可允许从事粮食收购活动。要严厉查处无照经营和超范围经营等违法违规行为。要切实加强农村粮食经纪人监管,严厉查处农村经纪人利用虚假信息诱导农民、损害农民利益的违法行为。

  三、进一步加强夏粮收购市场监管

  各级工商行政管理机关要加强夏粮收购市场监管,切实加强市场巡查,不断加大巡查力度,强化日常监督管理,及时掌握当前夏粮收购市场动态,严厉查处市场巡查中发现的违法违规行为,保护粮食收购者和农民的合法权益。要以省际边界毗邻地区为重点,加大夏粮收购市场巡查和检查力度,开展联合办案行动,促进粮食市场规范有序。严禁各种形式的粮食区域性封锁,为促进粮食流通创造良好环境。

  四、进一步提高依法行政水平

  各级工商行政管理机关要严格按照建设“三个过硬”队伍的要求,加强执法队伍建设,严格工作纪律,强化执法检查,规范执法行为。各级工商行政管理机关在夏粮收购市场监管工作中,要认真按照有关法律法规的规定,做到事实认定清楚,法律适用准确,办案程序规范,不得非法干预正常的粮食经营活动,切实防止乱罚款现象,自觉维护粮食收购市场秩序和工商部门执法权威。要进一步加大指导、督促基层扎实开展夏粮收购市场监管工作的力度,认真落实监管责任制,切实防范夏粮收购市场监管工作中的失职渎职行为,确保履职到位。

  五、进一步加强部门协作,形成监管合力

  各级工商行政管理机关要在地方党委、政府领导下,主动加强与粮食、发展改革委(物价)、公安等部门的沟通协调,在各司其职、各负其责的基础上,加强夏粮收购市场巡查、专项检查、案件查处等信息的互通和共享,适时组织开展联合执法行动,形成市场监管合力,提高监管执法效能。

  工作中遇到重要情况、重大案件和有关建议,要及时向总局市场规范管理司报告。

  

  

                   国家工商行政管理总局

                    二○一○年七月八日


完善中国外商投资法的若干建议

沈木珠
一、中国外商投资的立法状况与特点

中国外商投资法是指中国政府为引进外资和技术以发展中国经济,而由立法机关制定并公布的关于调整外国投资者与国内投资者或政府的关系的法律规范的总称。中国自对外开放以来,已制定并公布了大量适用于外商投资,特别是外商投资企业的法律、法规。具体如下:
1.关于外商投资企业形式的有:《中外合资经营企业法》及其实施条例、《中外合作经营企业法》及其实施细则、《外资企业法》及其实施细则等。
2.关于外商投资企业登记的有:《关于中外合资经营企业的登记审批程序》、《企业法人登记管理条例》及其实施细则和《公司登记管理条例》等。
3.关于劳动人事管理的有:《中外合资经营企业劳动管理规定》及其实施办法、《外商投资企业劳动管理规定》等。
4.关于税收的有:《个人所得税法》及其实施条例、《关于经济特区和沿海十四个港口城市减征、免征企业所得税和工商统一税的暂行规定》等。

5.关于外汇、贷款的有:《外汇管理条例》、《关于外商投资企业购买国内产品解决外汇收支平衡的办法》、《关于外商投资企业外汇抵押人民币贷款办法》、《中国银行对外商投资企业贷款办法》等。
6.关于出资的有:《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》、《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》等。
7.关于优惠待遇规定的有:《关于鼓励外商投资的规定》及其一系列的配套法规、《关于鼓励投资开发海南岛的规定》等。
纵观中国外商投资立法,不难发现其所具有的三个特点:

第一,没有统一的外商投资法,外商投资关系由各种专项立法及相关的单行法律、法规予以调整。另外,与投资有关的各种问题,则分别适用国内其他单行法律、法规,如《商标法》、《专利法》、《民事诉讼法》等。

第二,由分开立法向合并立法过渡。中国对外开放初期,对外商投资方式及其企业形式的立法是分开进行的,首先公布了《中外合资经营企业法》及其实施条例以及各项单行的配套法规,专门适用于中外合资经营企业;其次公布了《对外合作开采海洋石油资源条例》;随后又分别制定公布了《外资企业法》和《中外合作经营企业法》及各自的实施细则,分别适用于外资企业和中外合作经营企业。但是,自国务院《关于鼓励外商投资的规定》及其一系列配套法规颁布后,外商投资企业的概念正式得到确认,统一了立法,逐步建立起一套外商投资企业的法律体系。

第三,采取内外资分别立法的“双轨制”模式,即内资企业的投资关系由国内经济法调整,而外商投资企业的投资关系由涉外经济法调整,从而形成同一调整对象仅因主体国籍不同而由两套不同的法律、法规予以调整的格局。例如,中国1981年颁布的《经济合同法》和1985年公布的《涉外经济合同法》就是分别调整内、外投资合同关系的基本法,为双轨制立法模式提供了法律依据。

中国的外商投资法,是在国内经济体制改革中逐步完善起来的。它是由宪法,全国人大及其常委会制定的法律,国务院及其所属部门制定的条例、规定、决定、办法和省、直辖市、自治区、深圳、厦门市等的人大及其常委会制定的单行法规相互联系而形成的一个法律体系。
二、完善外商投资的法律体系

完善外商投资法律体系,最终就是要实现内、外资立法上的统一,也就是将适用于内资企业的有关经济法律、法规直接适用于外商投资企业。至于目前重新制定调整合资、合作和独资关系的外商投资企业的基本法,即《外商投资企业法》和重新制定《外商投资法》的设想,虽有一定道理,但笔者持保留态度。笔者认为,内、外资立法上的统一,是大势所趋,是建立和完善适应市场经济要求的社会主义法律体系的最终目的,我们应当朝着这一目标努力奋进。更何况,立法实践已表明,统一内、外资立法,逐步将国内经济法律直接适用于外商投资关系是完全可能的,以下实例足以证实这一点。首先,为了统一税制,全国人大常委会于1993年12月作出决定,将国务院1993年11月发布的《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国消费税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例》三个税收法规统一适用于外商投资企业和外国企业;[①]1993年10月全国人大常委会修改、公布的《中华人民共和国个人所得税法》统一适用于内、外国人员。其次,为了统一汇率,1996年1月国务院发布的《中华人民共和国外汇管理条例》统一适用于内、外资企业和内、外国人员。[②]再次,为了促进和保障社会主义市场经济的健康发展,自1994年开始,全国人大常委会制定并公布了一批统一适用于内、外资企业的重要法律,如《中华人民共和国对外贸易法》、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国仲裁法》、《中华人民共和国票据法》、《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国保险法》等,此外,国务院《关于鼓励投资开发海南岛的规定》、海南省人民政府《关于鼓励投资的税收优惠办法》以及有关企业法人登记、保护女职工权益和安全生产等方面的全国性和地方性法规也都统一适用于内、外资企业。当然,要做到将国内经济法同时适用于外商投资关系和投资活动,取消专门适用于外商投资的法律、法规,建立完全统一的投资法律体系,还需一段时间。中国近年来的立法实践已清楚表明,中国正朝着统一法律制度的方向迈进。
(一)建立统一的公司法律体系

中国现行的公司法律体系由《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《外资企业法》及其实施条例、细则、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》和《关于外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定》等法律、法规构成。其中,《公司法》是规范中国境内所有的有限责任公司和股份有限公司的设立、管理、运行及其解散和清算等重要事宜的权威性法律。按照《公司法》第18条和《关于设立外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定》第25条的规定,外商投资的有限责任公司和股份有限公司均应受《公司法》调整。这就为外商投资的有限责任公司和股份有限公司适用《公司法》提供了依据。再从中国现行的公司法律体系来分析,建立统一的公司法律体系是完全可能的。理由有两个:

第一,三大外商投资企业法的框架与《公司法》是基本一致的,其内容也许有许多是相似的。而且《公司法》是在总结这三大法律的实践经验的基础上公布实施的,故具有全面和系统等特点。再者,《公司法》的许多内容构成了对外商投资企业法的重要补充。这些内容主要是:(1)有限责任公司的具体权利义务;(2)分公司和子公司的法律地位;(3)董事长的具体职权;(4)法律责任,包括公司本身、法定代表人、公司发起人,特别是董事、监事、经理违反其应尽的义务或收受贿赂、其他非法收入或侵占公司财产、挪用公司资金或私自借贷或为他人提供担保等而必须承担的责任,如行政责任、经济赔偿责任和刑事责任。此外,《公司法》关于有限责任公司在其经营期限内可以减少注册资本;股东之间可以自由转让其出资,向股东以外的人转让其出资须经全体股东过半数同意;投资者须在公司登记前依法如数缴足全部出资等规定虽与外商投资企业法的有关规定不同,但它们具有更灵活、更接近国际惯例的特点和避免虚假投资的作用。基于上述理由,笔者认为,将外商投资企业法与《公司法》合并,相互取长补短,并作必要调整,形成新的公司法,统一适用于有限责任公司和股份有限公司。至于不具有法人资格(即不属有限责任公司)的合作企业、独资企业的投资关系和投资活动则可制定《合作企业法》和《独资企业法》予以调整。

第二,中国目前内、外资企业享有的许多待遇已逐步接近,如在登记管理、外汇管理、财务管理、劳动管理等方面均已趋于一致。以上各项关系和活动均已统一受《中华人民共和国公司登记管理条例》、《中华人民共和国外汇管理条例》和《中华人民共和国劳动法》等所调整。这无疑为统一的公司法律体系的建立提供了有利的条件。
(二)建立统一的税收法律体系
中国进行的税制改革,最终就是要建立统一的税收法律体系。从中国税制改革所取得的成果来看,要达到这个目的已经基本具备了条件:

首先,按国际规范改革了流转税,将适用于内资企业的增值税、消费税和营业税等三个条例直接适用于外商投资企业和外国企业,使内、外资企业在流转税征收上享受同等的待遇。

其次,在个人所得税征收问题上,内、外国人员的个人所得税统一按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定征收。外国人员已不再享受各种个人所得税的优惠。

再次,在关税征收问题上,国家已作出决定,从今年4月1日起,取消外商投资企业的设备进口关税免税待遇。[③]这一举措,目的是削减外资优惠待遇,缩小内、外资企业之间的待遇差别,为内、外资企业关税的统一做好准备。

最后,在企业所得税征收问题上,逐步提高内资企业的待遇,先将适用于外商投资企业的33%的优惠税率适用于所有内资企业。[④]再将15%的低税率适用于国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术企业:同时,还将习惯上适用于外商投资企业的产业优惠适用于内资企业,即对国务院批准的高新技术产业开发区内新办的高新技术企业,自投产年度起免征企业所得税2年;对某些第三产业,如对农村为农业生产的服务行业,对科研单位和大专院校服务于各业的技术成果转让和技术服务收入,对从事咨询事业、信息业、交通运输业;邮电通讯业、公用事业、仓储业、卫生事业等企业或经营单位均给予免税或“一免一减”的待遇;对利用废弃物为主要原料进行生产的企业,在5年内给予减免税待遇;对国家确定的“老、少、边、穷”地区新办的企业,在三年内给予减免税待遇;对高等学校和中小学校办工厂,民政部门举办的福利生产企业等均给予减免税待遇。[⑤]

因此,我们目前考虑制定统一的企业所得税法,从根本上解决内、外资企业公平税负问题可以说条件已经具备。只有统一的《中华人民共和国企业所得税法》的制定、公布和实施,再加上已经统一适用于内、外资企业的《增值税暂行条例》、《消费税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《个人所得税法》、《进出口关税条例》和《税收征收管理法》等,一个统一的税收法律体系才告建立。
(三)完善与投资相关的经济法律体系

外商投资企业的投资关系除企业的设立、经营管理、终止与清算由《公司法》调整、其税收关系由税法调整外,其他各种关系,包括经济合同、技术引进管理、外汇管理、海关进出口管理、信贷管理、财务与会计管理、劳动管理等关系则分别直接由经济合同法、技术引进管理法、外汇管理法、海关法、金融法、会计法和劳动法等调整。以上各有关法律除经济合同法和技术引进管理法尚未制定外,其他法律已公布实施。当前我们除了抓紧制定《经济合同法》和《技术引进管理法》外,还要不断修订不符合市场经济发展的有关法律、法规,逐步完善中国经济法律体系。
三、完善外商投资的立法内容
(一)修正外商投资法中与国民待遇相悖的内容