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珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法

时间:2024-07-11 04:54:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8137
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珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法

广东省珠海市人民政府


珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法

珠海市人民政府令第27号
  

《珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法》已经二000年九月二十二日市人民政府第25次常务会议审议通过,现予发布,自二OO一年二月一日起施行。


市长 方璇
二OO一年一月十六日

                        

珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法

  第一条 为了加强本市商品住宅竣工综合验收管理,规范商品住宅配套设施建设,维护购房者合法权益,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及《广东省房地产开发经营条例》,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 建设单位在本市依法取得的房地产开发建设用地上所进行的所有商品住宅(含商住综合楼)建设项目的竣工综合验收,适用本办法。
  第三条 本办法所称商品住宅竣工综合验收,是指建设工程各专业管理部门依据法律、法规、规章和技术规范以及有关部门批准的规划、设计方案,对商品住宅完成的建设指标进行竣工验收,并由建设行政主管部门组织进行综合检验的过程。
  第四条 市政府成立商品住宅竣工综合验收领导小组,组织协调全市商品住宅竣工综合验收工作。市建设行政主管部门负责全市商品住宅竣工综合验收工作的具体实施。
  规划、建设(含市政、园林绿化、环卫、路灯)、建筑工程质量、供电、供水、供气、消防、电信、邮政、有线电视、环保、人防等管理部门应做好单项验收工作,积极配合商品住宅竣工综合验收。
  第五条 市建设行政主管部门组织建立由有关专业技术人员组成商品住宅竣工综合验收专家库。验收时从专家库随机抽样确定有关专家组成验收专家组,对申报项目进行竣工综合验收。
  第六条 商品住宅竣工后必须经综合验收合格方可交付使用。
  建设单位必须将综合验收合格作为商品住宅交付使用的必备条件在商品房屋销(预)售合同中予以注明,并在交付使用时向购房者出示《珠海市商品住宅竣工综合验收合格证》。
  建设单位在各新闻媒体发布的商品房屋销(预)售广告,必须标注“珠海市消费者委员会忠告购房者:新建商品住宅必须通过竣工综合验收方可办理《房地产权证》”的字样。
  第七条 建设单位在办理《商品房屋预售许可证》时,由市房地产登记交易管理部门按所申请预售面积的15%扣减准售面积,并在预售许可证上予以注明。预售扣减面积必须在该项目竣工综合验收合格后方可销售。
  第八条 商品住宅竣工综合验收实行预登记制度及《商品住宅竣工综合验收管理手册》制度。
  建设单位应在办理商品住宅第一栋房屋的《建设工程施工许可证》前,到市建设行政主管部门办理商品住宅竣工综合验收预登记,领取《商品住宅竣工综合验收管理手册》。
  第九条 用地面积在5万平方米以上的商品住宅建设项目可申请分期竣工综合验收。申请分期竣工综合验收的,建设单位须在办理商品住宅竣工综合验收预登记时提交分期建设的图纸及文件。
  第十条 商品住宅竣工综合验收应具备以下条件:
  (一)除经批准停建、缓建的项目外,各项工程均已按批准的规划、设计方案全部建成并符合各有关专业管理规定及技术规范要求;
  (二)规划、建设(含市政、园林绿化、环卫、路灯)、供电、供水、供气、消防、电信、邮政、有线电视、环保、人防等各专业管理部门已在《商品住宅竣工综合验收管理手册》有关栏目加具单项验收合格评定意见,建筑工程质量管理部门已加具建筑工程竣工质量备案意见;
  (三)建设用地红线范围内所有的施工机具、构件、建筑垃圾已全部清除;
  (四)建设用地红线范围内不存在违章建筑及应拆除的临时建筑物、构筑物、管线;
  (五)建设单位已按照规定缴纳物业管理维修基金,移交用于公共服务的管理用房及公共用房;
  (六)各项批准文件及竣工图纸、资料齐全。
  第十一条 分期竣工综合验收的商品住宅建设项目应当符合下列条件:
  (一)验收范围内的建设项目已经各专业管理部门单项验收合格;
  (二)验收范围内的临时建筑物、构筑物、建筑垃圾已全部清除;
  (三)验收范围内配套建设的供电、供水、供气、消防、电信、邮政、有线电视、道路、排污以及园林绿化等各项公共设施能满足正常使用要求并落实了维护措施;
  (四)建设单位已按照规定缴纳物业管理维修基金,移交用于公共服务的管理用房及公共用房;
  (五)各项批准文件及竣工图纸、资料齐全。
  第十二条 商品住宅竣工综合验收,建设单位须提交以下资料:
  (一)综合验收申请报告;
  (二)立项批准文件;
  (三)建设用地规划许可证(附红线图)、建设用地批准书、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证等;
  (四)建设工程竣工图纸;
  (五)建设工程施工合同;
  (六)建设工程监理报告;
  (七)《商品住宅竣工综合验收管理手册》;
  (八)市建设行政主管部门规定的其它资料。
  第十三条 商品住宅竣工综合验收按下列程序办理:
  (一)建设单位向各专业管理部门提出单项验收申请。各专业管理部门自受理建设单位提交的单项验收申请及所需资料之日起,在15个工作日内完成单项验收。评定合格的在《商品住宅竣工综合验收管理手册》的相关栏目加具单项验收评定意见,不合格的责成建设单位进行整改;
  (二)单项验收合格后,建设单位向市建设行政主管部门提出竣工综合验收申请,并提交本办法第十二条规定的资料;
  (三)市建设行政主管部门自收到申请报告及所需资料之日起,在20个工作日内组织验收专家组进行竣工综合验收;
  (四)验收专家组通过审阅资料、听取汇报、察看现场,对商品住宅建设项目完成的各项工程建设指标进行综合评审,提出综合验收评定意见;
  (五)评定合格的,由市建设行政主管部门核发《珠海市商品住宅竣工综合验收合格证》;评定不合格的,由市建设行政主管部门发出《限期整改通知书》。
  第十四条 商品住宅竣工综合验收合格后,建设单位可将该项目移交物业管理单位管理。商品住宅竣工综合验收不合格的,建设单位必须按《限期整改通知书》的规定进行整改。
  第十五条 各专业管理部门及综合验收专家组有关工作人员必须恪守职业道德及工作纪律,客观、公正、高效地做好验收工作,严禁以权谋私、贪污受贿行为,违者给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追进行销售的,市房地产登记交易管理部门不予办理商品房屋预购登记、确权及《房地产权证》,没收违法所得,并可处以其已预售的商品住宅价款30%以上50%以下的罚款,未售房屋不得继续销售。
  第二十条 建设单位违反本办法第六条规定,将未经综合验收或综合验收不合格的商品住宅交付使用并已收取物业管理费用的,由市物价行政主管部门责令退还已收取的物业管理费用,并根据物价管理有关规定予以处罚。
  第二十一条 建设单位违反本办法第六条、第七条规定,造成购房者损失的,依法承担赔偿责任。
  第二十二条 建设单位违反本办法规定,涉及规划、建设、消防、物价等行政管理的,由相关行政管理部门依法予以处理。
  第二十三条 县(区)的商品住宅竣工综合验收可参照本办法执行。
  第二十四条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。
  第二十五条 本办法自2001年2月1日起施行。本市过去颁发的有关商品住宅竣工综合验收的规定与本办法有抵触的,以本办法为准。



试析拾得物纠纷的法律适用
袁江华 曲升霞

  拾得物是指拾得人拾得的遗失物、漂流物或失散的饲养动物,涉及拾得物的纠纷一般是指有关拾得物的返还和拾得物管理费用的补偿。对此类纠纷如何适用法律进行处理,虽然我国民法通则第79条第2款作了专门规定:“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物,应当归还失主,因此而支出的费用由失主偿还。”最高人民法院颁布的《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第94条也规定:“拾得人将拾得物据为己有,拒不返还而引起诉讼的,按照侵权之诉处理。”但是由于对拾得物引起的争议法律关系性质认识不一致,法学理论界和司法实践对此类纠纷的认识和处理也各不相同,对拾得物的返还,有的按不当得利处理1,有的按侵权行为处理2;对拾得物管理费用的补偿,有的按无因管理进行补偿3,有的则按物权关系进行补偿4,从而导致适用法律不统一,影响了法律适用的严肃性。那么对拾得物纠纷该如何统一适用法律呢?笔者认为,关键是必须对民法通则第79条第2款拾得物专门条款所包含的法律关系,以及这一条款与民法通则其他涉及拾得物规定的有关条款的相互关系有一个正确的认识和把握,才能对拾得物纠纷准确适用法律。
一、拾得物专门条款所包含的法律关系
  我国民法通则第79条第2款是对拾得物的专门规定。这条专门调整拾得物的法律规范是在民法通则物权(财产所有权)篇中规定的,是基于物权关系对拾得物的具体规定。根据物权的性质,财产所有人即使因财产丢失而丧失事实上的占有,但并不丧失权利,不论财产落入何人之手,所有人都享有追及权,可以追及其物,向实际占有人主张其权利5。民法通则第79条第2款关于拾得物应当归还失主的规定,确立的是物上请求权。在物权关系下,拾得物的所有权仍然属于失主,失主不因丧失事实上的占有而丧失权利,拾得人有义务将拾得物返还给失主。至于拾得人为管理拾得物而支出的费用补偿也是依据物权关系在物权争议中一并解决的问题6。因此,我们可以看出,拾得物专门条款体现了失主与拾得人之间形成的是物权关系,失主享有物之请求权,享有请求返还拾得物的权利,并有偿还拾得人拾得物管理费用的义务;拾得人有义务向失主归还拾得物,也有权利请求补偿拾得物管理费用。
  但是,我们考察79条第2款这一拾得物专门条款的规定还可以看出,这一条款所包含的物权法律关系,并没有对拾得人的主观条件提出要求,拾得人捡到拾得物,不论是出于何种动机与何种目的,都是适用这一条款将拾得物归还失主,因此支出的费用由失主偿还。但是人的行为是受人的主观意志支配的,拾得人捡到拾得物时,总会有一定的主观动机和目的,且其主观动机和目的不外乎有两种:一种是为失主予以管理,另一种是想据为己有。由于79条第2款不需要去考虑拾得人是出于将拾得物据为己有还是为失主予以管理的动机、目的7,就使得这一条款所包含的物权关系与民法通则其他法律条款包含的法律关系发生了竞合。
  一是与无因管理关系发生竞合。我国民法通则第93条对无因管理作了明确规定:“没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”没有法定或约定义务管理他人事务是无因管理的客观要件,有为他人谋利的目的和动机是无因管理的主观要件。拾得人捡到拾得物,是没有合法根据占有他人财物,其对拾得物进行管理,是没有法定或约定义务管理他人事务。如果拾得人主观上是为失主谋利,在不知所有人或所有人不明的情况下,先行对拾得物进行管理,在找到失主后再行归还,那么拾得人的行为又符合无因管理的构成要件,属无因管理行为,这时就发生了拾得物的物权关系与无因管理的竞合。在此竞合情况下,所产生的纠纷主要是拾得人与失主之间就拾得物的管理费用补偿问题发生的争议。这时涉及这类纠纷的法律既有79条第2款拾得物专门条款,又有93条无因管理条款,这就导致拾得人将拾得物归还失主后,可依据这二个法条请求失主补偿拾得物的管理费用,这是实践中对拾得物管理费用纠纷适用法律不统一的原因所在。
  二是与不当得利关系发生竞合。不当得利是指没有法律或合同上的根据取得利益而使他人受到损失的事实。我国民法通则第92条对不当得利进行了规定:“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。”不当得利强调的是取得利益的客观状态,不需具备主观动机条件8。但取得利益总是有主观意志,如果取得利益是想为他人谋利就构成无因管理,如为自己谋利,就构成不得当利。实践中的不当得利主要是不当得利人取得不当利益的动机是想占为己有,为自己谋利。如果拾得人取得不当利益的动机是想占为己有,那么拾得人的行为又符合民法通则第92条不当得利的构成要件,又是不当得利行为。这时又发生了物权关系与不当得利关系的竞合。在此竞合情况下所产生的纠纷主要是有关拾得物的返还争议。
  由于物权是绝对权、对世权,任何人都不得侵犯。在物权关系下,拾得人明知拾得物系他人财产而据为己有,其主观上具有非法占有他人财产的故意,客观上又有拒不返还的行为,构成了对他人财产所有权的侵犯,所以最高法院贯彻意见第94条规定:“拾得人将拾得物据为己有,拒不返还而引起诉讼的,按照侵权之诉处理。”这条规定是建立在物权关系基础之上的,是对民法通则第79条第2款拾得物条款的适用解释。在物权关系与不当得利关系竞合时,涉及拾得物返还纠纷的法律条款既有民法通则第79条第2款与贯彻意见第94条的规定,又有民法通则第92条不当得利的规定,这就导致失主在纠纷发生后既可按照侵权之诉,又可按照不当得利债权之诉请求拾得人返还拾得物,这是实践中对拾得物返还纠纷适用法律不统一的原因。
二、拾得物专门条款与不当得利、无因管理条款的关系
  由于民法通则调整拾得物返还与拾得物管理费用补偿争议的法律条款既有79条第2款拾得物专门条款,又有92条、93条不当得利、无因管理条款,这就有必要对这些涉及拾得物纠纷的法律条款之间的关系作一下研究和探讨,以对拾得物纠纷准确适用法律。
  从法律条款调整的客观对象来看,民法通则第92条并没有对不当得利的范围进行规定,至于不当利益的种类是什么,是动产还是不动产,是特定物还是种类物,该条款并没有要求,这就是说没有合法根据获取的导致他人受损的一切利益都属于不当利益的范畴。在拾得物物权关系与不当得利关系竞合的情况下,79条第2款调整的拾得物在拾得人想占为己有的情况下,毫无疑问是属于92条规定的不当利益的范围,此时92条调整的不当得利与79条第2款调整的想占为己有的拾得物是包含与被包含的关系。但是民法通则却将拾得物用79条第2款专门条款单独予以规定,其实质就是将想占为己有的拾得物从92条的不当得利中分离出来,92条对一般的不当利益进行调整,79条第2款是对想占为己有的拾得物这特殊的不当利益进行调整。因此79条第2款拾得物专门条款与规定不当得利的92条的关系,应是特别条款与普通条款的关系。根据特别条款效力优于普通条款的法律原则,对于拾得人将拾得物据为己有的,应适用79条第2款拾得物的专门条款。对于拾得人拒不返还而引起诉讼的,应适用贯彻意见第94条基于物权关系规定的按照侵权之诉处理,而不能适用民法通则第92条一般条款,依照不当得利债权关系进行处理。
  在物权关系与无因管理关系竞合的情况下,79条第2款调整的为他人谋利而管理的拾得物应是被包含在93条无因管理的对象中,但民法通则却对拾得物用专门条款单独予以规定,其实质也是将为他人谋利而管理的拾得物从93条规定的无因管理中分离出来,93条是对一般的无因管理对象进行调整,79条第2款是对为他人谋利而管理的拾得物特殊的无因管理对象进行调整。因此79条第2款与93条的关系也同样是特别条款与普通条款的关系,对于拾得物的返还及拾得物管理费用发生争议应适用79条第2款特别条款进行处理,而不能适用93条一般条款以无因管理债权关系进行处理。
  从上述分析可以看出,对于拾得人捡到拾得物无论是据为己有,还是为他人谋利进行管理而引发的拾得物的返还和管理费用的补偿纠纷,都应直接适用79条第2款这一特别条款的规定,对于拒不返还拾得物引发的纠纷,应按侵权之诉处理,而无须再适用第92条或93条的规定9,否则79条第2款就失去了存在的意义和必要。
三、适用拾得物特别条款的法律效力
  对于拾得物纠纷适用民法通则第79条第2款拾得物特别条款,其法律效力与适用不当得利条款和无因管理条款有一定的区别。
  在拾得物返还争议中,79条第2款这一特别条款明确拾得物的所有权是属于失主,赋予了失主所有权返还请求权,拾得人将拾得物据为己有、拒不返还时,失主可请求拾得人返还原物(包括孳息)10。而返还原物必须以原物依然存在为前提,若原物被毁损,失主可以要求恢复原状;若原物已经灭失,所有人只能要求赔偿损失而不能要求返还原物。适用拾得物特别条款,拾得人承担的是侵权的民事责任,同时依照贯彻意见第94条的规定,拾得物灭失、毁损,拾得人没有故意的,不承担民事责任。在物权关系与不当得利关系竞合时,如果根据民法通则第92条不当得利条款处理,失主享有的是不当得利返还请求权,失主可要求拾得人返还原物(包括孳息),利用不当得利所取得的其他利益,扣除管理费用后,予以收缴?。由于拾得人取得拾得物时是明知没有合法根据而取得利益,是属于恶意性质,因此如果原物毁损、灭失,不论拾得人是故意还是过失,都必须承担恢复原状或赔偿的民事责任?。在物权关系与无因管理关系竞合时,如果根据民法通则第93条无因管理条款处理,本人即失主可要求拾得人返还原物(包括孳息)。但如果拾得物毁损或灭失,拾得人主观上虽为失主谋利,但客观上并不有利于失主本人,反而使失主的利益受损,拾得人应负恢复原状或赔偿责任?。从这里可以看出,适用79条第2款特别条款,失主请求返还的范围与适用不当得利条款、无因管理条款请求返还的范围是一样的,但对于原物毁损、灭失后的责任,适用特别条款时,拾得人有故意的,才承担恢复原状或赔偿责任。而根据不当得利和无因管理条款,拾得人对拾得物的毁损、灭失不论有无故意,都要承担恢复原状或赔偿的民事责任。
  在拾得物管理费用纠纷中,79条第2款明确规定“支出的费用由失主偿还”,这一特别条款规定只要是为管理拾得物花去了费用,就由失主补偿。在物权关系与无因管理关系发生竞合时,管理人是为失主的利益管理拾得物,93条无因管理条款规定的“受益人(即失主)偿付由此而支出的必要费用”与79条第2款规定是完全一致的,对费用补偿的法律效力是相同的。在物权关系与不当得利关系发生竞合时,拾得人是为自己谋利管理拾得物,适用92条不当得利条款时,由于其获得拾得物时明知没有合法根据属于恶意,其所花去的管理费用并不享有向任何人的补偿请求权?,这与79条第2款的效力是相反的。
  综上所述,在物权关系与无因管理关系竞合时,79条第2款特别条款的法律效力与93条无因管理的法律效力一致的是,拾得人将拾得物返还失主后,可得到费用补偿;区别是拾得人对拾得物的毁损、灭失没有故意的,可以不承担无因管理中应该承担的民事责任。在物权关系与不当得利关系竞合时,适用79条第2款和贯彻意见第94条的规定,拾得人对拾得物的毁损、灭失没有故意的,可以不承担在不当得利中应该承担的民事责任;对拾得物管理费用也可以得到在不当得利中得不到的补偿,因此适用拾得物特别条款对拾得人是有利的。
  
  
  注:
  12?参见王利明:《民商法研究》第一辑,法律出版社,1998年版第559—560页;
  梁慧星:《民商法论丛》第5卷,法律出版社,1996年版,第38—40页。
  3参见王利明:《民商法研究》第一辑,法律出版社,1998年版,第559页;第四辑,法律出版社,1999年版,第672页;《人民法院案例选》1998年第一辑,时事出版社,1998年版,第68页。
  4679?参见《人民法院案例选》1998年第一辑,时事出版社,1998年版,第71页,第127页。
  5??郑立、王作堂:《民法学》,北京大学出版社,1994年第二版,第155页,第242页,246页。
  8参见梁书文、回沪明、杨振山:《民法通则及配套规定新释新解》,人民法院出版社,1999年6月版,第657页。
  ?《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第131条。
  
  
  (作者单位:江苏省扬州市中级人民法院
  江苏省扬州大学政法学院)

重庆市危险化学品经营储存委托管理规定

重庆市人民政府


渝府令第 180 号


《重庆市危险化学品经营储存委托管理规定》已经2005年6月22日市人民政府第55次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。
市 长
二○○五年六月二十四日


重庆市危险化学品经营储存委托管理规定



第一条 为切实贯彻《危险化学品安全管理条例》,结合本市实际,制定本规定。

第二条 市商贸行政管理部门依照《危险化学品安全管理条例》的规定,负责危险化学品经营许可职责和危险化学品储存企业设立及其改建、扩建审查,以及对前述被许可事项的监督管理。

第三条 市商贸行政管理部门结合管理实际,可以委托区县(自治县、市)商贸行政管理部门,履行前条规定的危险化学品经营许可职责和危险化学品储存企业设立及其改建、扩建前期审查职责,以及相应的日常监督管理职责。

市商贸行政管理部门决定委托的,应当与受委托部门签订委托协议,明确双方的职责和义务等具体事项。委托后的行政责任由市商贸行政管理部门承担。

第四条 本规定自公布之日起施行。