对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。



参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
《中国物权法研究》 梁慧星


江苏省无锡市人民政府


无锡市人民政府令
　
第１６号



　　《无锡市烟花爆竹安全管理暂行规定》已经市人民政府一九九四年十一月二十四日第四十八次常务会议审议通过，现予发布。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　于广洲
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九四年十二月八日


　　　　　　　　　　 无锡市烟花爆竹安全管理暂行规定



　　第一条　为保障公共财产和公民人身、财产安全，减少环境污染，维护城市社会秩序，根据《中华人民共和国民用爆炸物品管理条例》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国治安管理处罚条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定由各级人民政府组织实施。
　　公安机关主管烟花爆竹安全管理工作。
　　城管、工商、商业、供销、环保、交通等部门协同公安机关实施本规定。
　　街道办事处、居（村）民委员会、新闻宣传机构以及其他机关、团体、企业、事业单位应当配合公安机关做好烟花爆竹的安全管理工作。


　　第三条　本市下列场所和区域禁止燃放烟花爆竹：
　　（一）车站、码头、机场、重要军事设施和市级以上文物保护单位等重要公共场所周围５０米内；
　　（二）易燃易爆化学物品的生产、贮存场所和粮油、棉等重要物资仓库（含农村仓库）周围１００米内；
　　（三）自然保护区、山林和芦滩周围５０米内；
　　（四）市区机关、团体和各类企业、事业单位（含个体工商户）；
　　（五）市区中心自黄坭桥沿古运河经亭子桥、江尖、酱油浜、西新桥、解放南路环城河沿河内的地区。


　　第四条　禁止燃放烟花爆竹的起始时间：
　　（一）属本规定第三条第（一）、（二）、（三）项所列场所，过去已按国家有关规定执行禁止燃放烟花爆竹的，仍延续执行；
　　（二）本规定第三条第（四）项所列市区机关、团体、各类企事业单位（含个体工商户）自一九九五年一月二十日起禁放；
　　（三）本规定第三条第（五）项划定区域内的居民自一九九五年二月十日起禁放。
　　其他需要禁止燃放烟花爆竹的场所或区域由县（市）、区人民政府划定。


　　第五条　因国家和地方重大庆典、庆祝活动需要燃放烟花爆竹的，由主办单位在１５日前向市或县（市）公安机关提出申请，经市或县（市）以上人民政府批准，可以在指定时间、地点燃放。


　　第六条　在禁止燃放烟花爆竹的区域内，任何单位和个人不得生产、储存、运输、销售烟花爆竹。
　　在禁止燃放烟花爆竹的区域外生产、储存、运输、销售烟花爆竹的，须经公安消防部门批准。
　　禁止个人和个体工商户从事烟花爆竹的生产、采购、储存、运输和销售活动。


　　第七条　市、县（市）供销社日杂公司统一组织烟花爆竹的采购和批发，并严格按照国家有关技术标准进行质量检测。日杂公司应当根据市场预测，制定烟花爆竹的进货品种、规格、数量计划，报市或县（市）公安消防部门核定后实施。


　　第八条　燃放烟花爆竹必须按燃放说明正确、安全燃放。禁止向行人、车辆、建筑物投掷点燃的烟花爆竹。燃放烟花爆竹不得影响交通秩序。


　　第九条　违反本规定第三条、第四条、第六条、第八条规定的，由公安机关分别给予以下处罚：
　　（一）因烟花爆竹质量问题造成公私财产损失或致人伤亡的，对采购单位按《中华人民共和国产品质量法》有关规定予以处罚；
　　（二）单位未经批准，擅自燃放烟花爆竹的，处１０００元以上５０００元以下罚款，并对单位负责人和直接责任人分别处２００元以上１０００元以下罚款；
　　（三）个人在禁放区域燃放烟花爆竹的，给予批评教育，并处５０元以上１０００元以下罚款；
　　（四）非法生产（加工）、运输、销售烟花爆竹的，没收全部烟花爆竹和非法所得，对个人处２００元以上２０００元以下罚款，对单位处２０００元以上２００００元以下罚款，对单位负责人和直接责任人处２００元以上２０００元以下罚款。


　　第十条　对违反本规定造成后果的直接责任人，可依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处以１５日以下拘留；造成财产损失或人身伤害的，依法承担经济赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第十一条　对无民事行为能力和限制民事行为能力的人，因违反本规定而造成他人人身伤亡或经济损失的，由其监护人依法承担责任。


　　第十二条　罚款和没收财物均应出具财政部门监制的统一收据。
　　没收的烟花爆竹上缴市或县（市）公安机关统一处理；罚没款上缴财政部门。


　　第十三条　对违反本规定的行为，任何单位和个人都有权制止、举报，对制止有效及举报后查实的，给予表彰或奖励；对制止、举报人打击报复的，依法从重处罚。


　　第十四条　被处罚人对行政机关依照本规定作出的行政处罚不服的，可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》的规定，申请复议或提起诉讼。


　　第十五条　公安人员和其他执法人员在执行本规定时，应当遵守纪律、秉公执法，不得徇私舞弊，违反的给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第十六条　本规定由无锡市公安局负责解释。


　　第十七条　本规定自一九九五年一月二十日起施行。本市过去有关烟花爆竹安全管理的规定与本规定不一致的，按本规定执行。