摘要：善意取得，从出让方看须是让与人对该物做出了无权处分，从受让方看须是受让人出于善意通过有偿交易行为“取得”了该物。在某些情形下，善意取得会引发权利冲突，解决冲突的关键是把握好“善意”的客观标准与“取得”的多层含义。


　　善意取得是指为以移转所有权或设定他物权为目的的法律行为时，纵然让与人无权处分，善意的受让人也自取得物之占有时起取得该物的所有权或他物权。

　　从宏观角度讲，善意取得制度在高效运行的市场中发挥着巨大的作用，她不可能要求交易的市场主体具备侦探的才能去查明对方是否有权处分你所需要的东西，为我们省去了不少麻烦。它对维护市场交易秩序和安全，保护财产的静态和动态安全有无比重要的意义。它是随着社会的发展而产生，随着社会的进步而发展，反过来促进社会的发展与进步。从民事个体看，她维护了各主体的合法权利，并使之满意于权利的行驶，在追求个体私利的同时合理解决了利益的冲突，使之获得更大的权利空间。这样一个旨在维护交易安全的法律制度，却容易引起权利间的冲突，例如善意取得与优先购买权的冲突，善意取得这间的冲突，本文着重论述善意取得与优先购买权的冲突。

　　一、权利的冲突——优先购买权与善意取得的冲突

　　我国现行法律与善意取得制度相关的法律规定有《民法通则》第六十五条第三款、第六十六条，《合同法》第四十九条关于表见代理的规定，最《高人民法院关于＜民法通则＞若干问题意见》第八十九条，《合伙企业法》第二十条第二款，《土地承包法》第三十八条，《物权法》第一百零六条、第一百零七条、第一百零八条等，这些散布在不同法律中的诸多规定在特殊情形下会产生冲突，令人无所适从。

　　案例一：甲、乙各出资三千元购得一台电脑。不久，甲擅自将该电脑售与丙。乙得知此事后竭力反对，协商未果，诉致法院，请求确认买卖无效，返还电脑。

　　对此案有以下两种意见：第一种意见认为甲、乙对该电脑安份共有的事实清楚，甲未经乙同意擅自将该电脑售与丙是无权处分，但比照最高人民法院关于《民法通则》的解释“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但善意有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人负责赔偿。”，应当确认丙对该电脑的所有权，对于乙的损失则由甲赔偿。第二种意见认为上述最高人民法院的解释是针对共同共有的场合，不适用于按份共有的情形；相反，应根据我国《民法通》第七十八条第三款“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《物权法》第一百零一条规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”，故应当支持乙的诉讼请求。

　　上述两种意见看似是对关于“财产共有”相关法律规定的理解冲突，实际上是善意第三人“善意取得权”与共有人“优先购买权”两种权利的冲突。“善意取得”和“优先购买”这两种取得所有权的不同方式。当由两个不同民事主体运用时，经常发生纠纷。为此我们应该理清“善意取得”与”“优先购买”的关系，当我们承认了善意第三人对财产、权利是“善意取得”，即承认了他对财产、权利的所有权时，就不能支持“优先购买”；反之，就应支持具有优先购买权的一方的“优先购买”这一行为。问题在于如何正确判断是否为“善意取得”。

　　案例一中的第二种意见是有失偏颇的。首先，我们不能囿于法律条文的字面意思，而忽视民法的价值追求。在发展市场经济的今天，法律应该致力于维护交易安全，提高交易效率，尽可能的实现资源的优化配置。《物权法》第一条“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”就充分说明了这一点。因而维护善意第三人的合法权益是上述司法解释的内在追求，也是法律义不容辞的责任。再者，它在未判明第三人是否已经依法取得该电脑的所有权的情况下，就想当然的认为共有人乙还享有已被甲剥夺的优先购买权，实在令人匪夷所思。本案中第三人是善意的，而且有偿的取得了该电脑，应该按第一种意见确认丙对该电脑的所有权，对于乙的损失应由甲负责赔偿。本案案情简单，较容易判断是否为“善意取得”，而对于一些复杂的案件应仔细分析，判断第三人是否为“善意”和是否“取得”，既是重点，也是难点。

　　二、善意取得的要件——“善意”的标准与“取得”的含义

　　 （一）“善意”的标准

　　善意，系指不知让与人无让与的权利，是否出于过失，固非所问，然依客观情况，在交易经验上，一般人皆认定让与人无让与权利者，即应认为恶意。

　　善意，系指让与人无让与权利，有无过失而在所不问。 判断善意的标准有两种主张，一是积极观念说，又称主观说，认为受让人具有将让与人视为真正权利人的观念为善意；另一个是消极观念说，又称客观说，认为受让人不知也不应知让与人无让与权为善意，即无权处分人以现实占有等方式足以让常人相信其对该物有处分权。德国民法采用第一种，我国的《物权法》也是如此。也就是说，当受让人由于粗心大意等过失行为而导致认为无权处分人有让与权时，其主观上并非恶意，也不认定其为善意。如果案例一中，甲的售价明显大大低于市场价格，丙就应该意识到甲是否有权处分，并加以调查，要求甲证明其有权处分，否则就应认定他非善意。

　　另外，善意的准据时点也不容忽视。善意的准据时点是指受让人须在完成最终取得行为时系属善意。在现实交付时指在交付之时系属善意，在简易交付时指让与合意时系属善意，在占有改定时指受让人取得间接占有时系属善意，在让与返还请求权时指取得返还请求权时系属善意，在保留所有权买卖时以物之交付之时为善意准据时点似较合理。 在善意准据时点以前，受让人必须一直处于善意的状态，即使他在此前的0.01秒时不是善意的了，也不能认定其“取得”的 合法性。

　　（二）“取得”的含义、

　　“取得”含义是什么？有人认为是取得所有权，但我们把它看作善意取得的要件之一似乎更加合理。取得即现实占有或拥有所有权。为此，我们要搞清所有权转移的时间。《民法通则》第七十二条对此作了规定“按照合同或其他方法取得财产的，财产所有权自财产交付时转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”，然而依双方约定的时间转移的情形会给善意取得制度带来很大的问题。案例一中，如果甲与丙约定丙在一月之内有权决定是否购买该电脑，此时乙主张优先购买，法院依“取得”的标准（拥有物之所有权）支持乙的主张势必会违背善意取得制度保护交易安全的价值目标。这种情况下我认为这是一种类似于期权交易 一种交易行为。丙——买方买进“选择权”的一方，甲——卖方卖出“选择权”的一方。尽管丙并未支付看的见的权利金，但他付出的是自己的个人信用；尽管甲并未取得实际的权利金，但他已经先取得了价款。当他们达成合意时，具有优先购买权的人就不能以优先购买的权利对抗善意的第三人。例如下面这个案例：

　　案例二：甲、乙二人共有一件祖传可流通的文物。甲预测该文物的市场价格将下跌就擅自与丙签订了一期权合约，约定：丙支付权利金1万元，有权决定在半年内是否以30万元的价格买入该文物，但丙不知该文物为甲、乙共有。三个月后该文物市价飞涨，甲后悔售出期权遂告知乙此况，乙诉致法院。乙主张其是按份共有人，在同等条件下有优先购买的权利，且甲是无权处分自己的那一份额，要求撤销甲与丙之间的买卖合约。

　　乙的主张不成立。理由如下：1.乙与丙并未在同等的条件下也不可能能在同等的条件下，因为乙并未像丙那样在此之前给与甲权利金，以满足甲规避风险的目的。2.甲虽是无权处分乙的份额，但丙是善意的而且在很大程度上已经间接取得了该文物的所有权，即丙完全可能在该文物价格下降的情况下，基于对市场的信心而以约定的价格买进该文物。3.丙在此之前已经承担了很大的风险，若支持乙的主张，那么对丙是不公平的，对整个市场的交易安全也是巨大的破坏。

　　认真分析案例二，可以看出丙虽未取得该文物的所有权，连现实的占有都谈不上，似乎不能适用善意取得。但是丙在很大程度上已经具备了现实占有或获得该文物所有权的可能，而甲在半年之后能否继续拥有该文物的所有权完全由丙决定。也就是说，没有意外事件的发生，丙在半年内完全有能力取得该文物的所有权，而甲在这半年内对该文物的实际管领支配能力受到了很大的限制，也就是说他对该文物的所有权已经不完整了。在这种情形下，按照善意取得的价值导向，就应该维护善意受让人的权益，确保交易的安全。为避免与善意取得条件的冲突，我们可以认为丙在达成合约时已经取得了该文物的拟制所有权，或者认为丙已经具备了对该文物很现实的管领支配能力。这有点类似所有权保留买卖时的现实占有。

　　所有权保留是指合同双方约定在约定条件（通常是价款的部分或全部清偿）成就之前，出卖人仍保留对合同标的的所有权。所有权保留通常出现在分期付款的买卖合同中，如果在条件未成就前，受让人已经现实占有了标的物而未取得所有权，能否适用善意取得维护善意受让人的权益呢？请看下例

　　案例三：甲与乙共同出资购置一机器设备。不久甲擅自与丙签订一买卖合同，约定丙可先将设备取走，但必须在一个月内付清欠款后方取得该设备的所有权。数日后,丙将设备投入适用，这时乙知晓后，主张在同等条件下优先购买的权利，而丙认为自己是善意的，而且已经现实占有了该设备，应受到法律的保护。

　　本案中，很明显受让人丙没有取得设备的所有权，但他已经善意地现实占有了该设备，以他人地眼光看设备已经是丙的了，产生了一定的公信力，而且交易行为将要完成应当适用善意取得，故乙的主张应不予支持。

　　由此可以得出，“取得”有三层含义：一是形式上拥有了对物的所有权，二是拥有了对物的现实管领支配能力，即现实占有了该物而未真正取得物之所有权，三是既现实占有了该物又在形式上取得了物之所有权。“善意”的标准就是不知也不应知让与人无权处分。善意取得制度的价值就在于赋予善意地获得物之所有权或善意地现实占有物的人以对该物的所有权并加以保护。

　　综上,从出让方和受让方角度得出善意取得的两大要件：一是让与人对该物做出了无权处分，二是受让人出于善意通过有偿交易行为“取得”了该物。这里的“物”指广义之物，包括不动产。当为不动产时，只要严格遵循善意之标准，取得之含义，就能避免给不动产权利变更带来混乱和巨大的社会影响。

　　三、权利衡平——优先购买权的让位
内蒙古自治区包头市人大常委会


包头市基本菜田保护建设管理条例
(2006年11月30日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过
2007年4月3日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准)

第一章 总 则

第一条　为了加强基本菜田的保护、建设和管理，稳定基本菜田面积，保障蔬菜
供给，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人
民共和国农产品质量安全法》和国务院《基本农田保护条例》等有关法律、法规的规
定，结合本市实际，制定本条例。
第二条　本条例适用于本市行政区域内基本菜田的保护、建设和管理工作。
第三条　本条例所称基本菜田是指根据本市城乡居民对蔬菜的需求，专门用于商
品蔬菜的生产、科研、教学、技术推广和良种繁育的农用地。
第四条　市、旗县区人民政府应当将基本菜田的保护、建设和管理工作纳入国民
经济和社会发展规划和计划。
第五条 市人民政府农业行政主管部门负责全市基本菜田的保护、建设和管理工
作。
旗县区农业行政主管部门和乡（镇）人民政府负责本行政区域内的基本菜田的保
护、建设和管理工作。
国土资源、发展与改革、财政、水利、规划、环保等部门按照各自的职责，协同
做好基本菜田的保护、建设和管理工作。
第六条　任何单位和个人都有保护基本菜田的义务，有权检举控告侵占、破坏基
本菜田和其他违反本条例的行为。

第二章　　划 定

第七条　市、旗县区人民政府在编制土地利用总体规划时，应当将基本菜田作为
一项基本内容，明确其布局安排、数量指标和质量要求。
第八条　市人民政府农业行政主管部门应当会同国土资源行政主管部门编制基本
菜田保护区规划，经市人民政府批准后实施。
基本菜田保护区应当包括已经建立的商品菜田、新建的常年蔬菜专业用地、蔬菜
科研、教学、示范、良种繁育用地和后备菜田。
基本菜田应当在基本农田中划定。
第九条　划定基本菜田应当符合以下条件：
（一）土壤适宜种植蔬菜；
（二）排灌畅通；
（三）交通便利；
（四）无影响蔬菜品质的污染源。
第十条 基本菜田应当达到无公害农产品生产基地认定标准。
第十一条　基本菜田面积应当以城市常住人口数量为依据，按照人均不低于0.07
亩的标准，与国民经济和社会发展规划同步核定,保持基本菜田总面积的动态平衡。
第十二条　旗县区和乡（镇）人民政府依据基本菜田保护区规划负责划定基本菜
田和后备菜田的面积、区域，报市农业行政主管部门核定，报市国土资源行政主管部
门备案。
第十三条 市农业行政主管部门应当按照区域确定基本菜田的等级。

第三章　　保护建设管理

第十四条 市、旗县区农业行政主管部门和乡（镇）人民政府应当逐级建立基本
菜田管理档案，并抄送同级土地行政主管部门。
旗县区人民政府负责设置统一的基本菜田保护标志。
第十五条　市、旗县区人民政府应当采取以下措施扶持基本菜田建设：
（一）将基本菜田建设资金列入本级财政预算，财政投入的增长幅度应当不低于
同期财政经常性收入的增长幅度，重点用于扶持基本菜田基础设施建设。
（二）制定补贴政策，支持新的蔬菜保护地建设和无公害蔬菜生产。
（三）建立蔬菜生产风险基金，用于蔬菜生产者遭受严重自然灾害的补贴。具体
办法由市人民政府制定。
第十六条 在建立基本菜田保护区的地方，市、旗县区人民政府应当与下一级人民政
府签订基本菜田保护责任书，乡（镇）人民政府应当与农村集体经济组织或者村民委
员会签订基本菜田保护责任书。
第十七条 市人民政府应当严格控制占用基本菜田。
基本菜田被依法占用后，应当按照不少于被占用基本菜田面积的原则，由各级人民政
府及时组织开发新菜田。
第十八条 经批准占用的基本菜田，闲置一年以上的，由国土资源行政主管部门
按照规定收取土地闲置费；连续两年未使用的，由旗县级以上人民政府依法无偿收回
土地使用权，继续作为基本菜田。
第十九条 征收基本菜田的，必须依法交纳新菜地开发建设基金。
市人民政府应当依据国家规定制定不同等级的新菜地开发建设基金的收费标准，由市
人民政府国土资源行政主管部门负责征收新菜地开发建设基金。
征收的新菜地开发建设基金要上缴市财政，作为扶持基本菜田建设预算资金来源。
新菜地开发建设基金的使用，由市市人民政府农业行政主管部门提出计划，报市人民
政府批准。
第二十条 在基本菜田内或者周边地带施工的建设单位，开工前必须采取有效措
施保护基本菜田的基础设施。
因施工导致基本菜田的种植条件恶化或者影响基础设施发挥正常功能的，建设单位应
当在农业行政主管部门确定的限期内给予补偿和修复。
第二十一条 旗县区人民政府根据保护基本菜田的需要确定基本菜田防护区，并
向社会公布。
第二十二条 在基本菜田防护区域内有关部门不得批准新建、改建或者扩建有可
能污染基本菜田的工程项目。已建工程项目对基本菜田构成污染的，必须按照环境保
护的有关规定，进行限期治理或者转产、搬迁、关闭，并依法向蔬菜生产者赔偿经济
损失。
第二十三条 蔬菜生产者应当施用经过发酵无害化处理的农家肥，合理使用化
肥、农药、农用薄膜等化工产品，防止对基本菜田造成污染。
蔬菜生产者不得使用未经处理或者处理后未达到《农田灌溉水质标准》的工业污水灌
溉基本菜田，不得使用不符合国家标准的污泥或者垃圾用作基本菜田的生产肥料。
第二十四条 任何单位和个人不得在基本菜田内从事下列活动：
（一）损坏基本菜田基础设施；
（二）使用国家明令禁止使用的农业投入品；
（三）在基本菜田内擅自建窑、建房、建坟、采石、采矿、挖沙、取土、发展林
果业、挖塘养鱼；
（四）排放或者倾倒废水、固体废物或者其他有毒有害物质；
（五）损坏基本菜田的其他活动。

第四章 法律责任

第二十五条 违反本条例规定，拒不交纳新菜地开发建设基金的，由国土资源行
政主管部门按照有关法律、法规的规定给与处罚。
第二十六条 违反本条例第二十四条第（一）项规定的，由农业行政主管部门责
令限期修复，并可处以1000元以上3000元以下的罚款。
第二十七条 违反本条例第二十四条第（二）项规定的， 由农业行政主管部门责
令其停止使用，并对被污染的蔬菜进行无害化处理。
第二十八条 违反本条例第二十四条第（三）项规定的，由国土资源行政主管部
门依照有关土地管理法律、法规的规定给予处罚。
第二十九条 违反本条例第二十四条第（四）项规定的，由环境保护行政主管部
门依照有关环境保护法律、法规的规定给予处罚。
第三十条 有关行政主管部门的工作人员在基本菜田保护、建设和管理工作中，
玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责
任。

第五章 附则

第三十一条 本条例下列用语的含义是：
（一）基本菜田保护区是指依据土地利用总体规划、按照本条例规定的法定范围
和程序确定的基本菜田保护区域。
（二）蔬菜保护地是指在露天不适宜蔬菜生长的季节，通过采用温室、温床、冷
床、塑料棚等保护设备，创造光照、温度、水分、通风等适宜的小气候，种植蔬菜的
菜田。
（三）基本菜田防护区是指为保护基本菜田、防止环境污染，在基本菜田保护区
外设定的防护区域。
第三十二条 基本菜田保护区外常年专门用于种植蔬菜的耕地，参照本条例执
行。
第三十三条 本条例自年2007年6月1日之日起施行.