国家物价局 财政部


关于发布中央管理的劳动部门行政事业性收费项目和标准的通知
1992年6月10日，国家物价局、财政部

根据中发〔1990〕16号《中共中央、国务院关于坚决制止乱收费、乱罚款和各种摊派的决定》的精神，对中央管理的劳动部门的行政事业性收费项目及标准进行了重新审定，经全国治理“三乱”领导小组同意，现将有关规定通知如下：
一、各种证书费
（一）《工资基金管理手册》每本1．45元。
（二）《外国人就业证》每证10元。
（三）《援外职工劳动保险证明书》每证（每批人次为一证）60元。
（四）《技师合格证书》每证2元。
（五）《高级技师合格证书》每证2．20元。
（六）《技术等级证书》每证1．30元。
（七）《特种作业人员操作证》每证1．50元。
（八）《乡镇煤矿矿井安全生产条件合格证》收费标准由省级物价部门会同同级财政部门核定。
二、锅炉、压力容器检验费
根据《锅炉压力容器安全监察暂行条例》第六条和第十条的有关规定，锅炉、压力容器安全监察机构或其授权的锅炉、压力容器检验所对生产企业生产的锅炉、压力容器实行定期检验，或使用单位按规定委托检验机构进行的定期检验，可以收取检验费。收费标准由省级物价部门会同同级财政部门制定。锅炉、压力容器的使用单位或其主管部门具备检验能力的，检验机构不得对其进行强制检验而收取检验费。
三、职业安全卫生和矿山安全卫生检验费
劳动部门所属的职业安全卫生检测检验机构和矿山安全卫生检测检验机构对生产企业和矿山的粉尘和有毒物质的工程技术标准进行监测，以及在用起重机械和乡镇矿山矿灯、国营矿山报警察矿灯的抽查检验，可以收取检验费。但不得与卫生等有关部门重复检测、重复收费。省级劳动部门应商有关部门明确检验品种、细目和抽验次数，收费标准由省级物价部门会同同级财政部门制定。
四、劳动合同鉴证费和劳动争议仲裁费
劳动合同鉴证费和劳动争议仲裁费按《劳动合同鉴证和劳动争议仲裁收费管理办法》（见附件）规定执行。
五、职业介绍中介服务费
职业介绍中介服务费是劳动部门所属的职业介绍机构为求职者和用人单位进行职业介绍或提供劳动力供求信息等收取的中介服务费。收费应本着不盈利的原则收取，收费标准由省级物价部门会同同级财政部门制定。
六、特种劳动防护用品和一般劳动防护用品的检验，锅炉、压力容器及特种劳动防护用品生产许可证和各种培训、考核收费按物价、财政部门的有关规定执行。
中央管理的劳动部门的行政事业性收费项目和标准以本通知规定为准。收费单位应严格执行规定的收费范围和收费标准，并到指定的物价部门办理收费许可证，使用财政部门统一制定的收费票据。
本通知自1992年7月1日起执行

附件：劳动合同鉴证和劳动争议仲裁收费管理办法
根据国务院《国营企业劳动争议处理暂行规定》，现将劳动合同鉴证和劳动争议仲裁收费作如下规定：
一、劳动合同鉴证费
（一）劳动合同鉴证，是劳动行政部门依据有关法律，劳动法规、劳动政策、对劳动合同进行管理和行政监察的措施。劳动合同鉴证由劳动行政部门的劳动仲裁机构对各类企业、事业、机关、人民团体与职工（包括合同工、临时工、季节工、农民轮换工）签定的劳动合同进行审查、鉴定，并予以证明。
（二）劳动合同鉴证包括以下内容：
1．签定劳动合同双方是否符合国家有关招收职工的规定，特别是签定劳动合同职工一方是否在十六周岁以上；
2．劳动合同内容是否符合国家的法律、法规和有关政策规定，当事人双方责任、权利、义务是否明确、可行；
3．签定劳动合同的双方是否坚持平等、自愿、协商一致的原则；
4．签定劳动合同手续是否完备、文字表达是否清楚。
（三）劳动合同鉴证收费每份3元；变更合同鉴证收费每份1元；续订合同不收费。
（四）劳动合同鉴证费由招工单位和职工各负担一半；变更合同鉴证费由提出变更合同的一方负担。
收费收入用于劳动合同鉴证方面的证书工本费及档案管理等。
二、劳动争议仲裁费
（一）劳动争议当事人申请仲裁，应当依照本办法向仲裁委员会交纳仲裁费。仲裁费包括案件受理费和处理费。
1．劳动争议案件每件受理费标准是：3人以下的，20元；4至9人的，30元；10人以上的集体劳动争议案件，50元。
2．处理费按实际开支收取。主要内容包括：鉴定费、勘验费、旅差费、证人误工补助等。与直接处理本案无关或超出国家有关规定标准（如旅差费标准）的开支不得列入处理费向当事人收取。
（二）受理费由申诉方在收到仲裁委员会受理通知后五日内预交（职工当事人符合本办法第二条第四点第二款规定者除外），逾期不交的，按自动放弃申诉处理。处理费由当事人双方预付，预付金额由受理案件的仲裁委员会视案情而定，申诉方应在收到受理通知后、被诉方应在收到申诉副本后，5日内预付（职工当事人符合本办法第二条第四点第二款规定者除外），结案后本着多退少补的原则，按实际开支收取。
（三）经仲裁委员会裁决的案件，当事人一方败诉，一方胜诉的，仲裁费由败诉的一方负担；当事人部分败诉，部分胜诉的，仲裁费由仲裁委员会决定双方各自应分担的数额。
（四）败诉方当事人是职工且4人以上具有共同争议事由的，由仲裁委员会根据人数决定他们分别应负担的仲裁费数额。
职工当事人一方，如缴纳仲裁费确有困难时，可申请减交、缓交或免交，具体由仲裁委员会办公室审批。
（五）案件经仲裁委员会调解达成协议的，仲裁费的负担由双方当事人协商解决。
（六）撤诉案件，仲裁费由申诉人负担。
（七）当事人不得单独就仲裁委员会关于仲裁费的决定提起诉讼；不服劳动争议仲裁裁决，向人民法院起诉的，其仲裁费不予退还。
（八）当事人依法申请复制与本案有关的材料和仲裁文书，其费用由申请人负担。
（九）劳动争议仲裁费主要用于仲裁活动经费开支的补助，包括：1．仲裁办案费（有旅差费、鉴定费、勘验费、证人误工补助、误餐补助以及其他费用等）；2．文书表册印制费；3．专业设备购置费；4．资料、宣传教育费等。
三、各级劳动行政部门要加强劳动合同鉴证费和劳动争议仲裁费的管理，专款专用，节约开支，不准用于劳动部门本身的奖金、福利等开支，要认真执行财务制度，严格遵守财经纪律，并接受同级财政部门的监督。
四、各地每半年应将劳动合同鉴证费和争议仲裁费的收支以及预决算情况，报同级财政部门；各省、自治区、直辖市及计划单列市的劳动行政部门应报劳动部；劳动部将收支情况汇总后报财政部。
五、各省、自治区、直辖市可根据本办法，制定本地区的具体实施办法。
本办法自1992年7月1日起执行。


逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。